发生噪音、霉菌、供暖故障等住房缺陷，这样做才能成功降低房租

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如果因房屋缺陷无法按合同约定正常使用租住房屋，租户在特定情况下可以减少房租。听起来简单，但在实际操作中并非总是那么容易。



电梯损坏、供暖在零度以下失灵、窗户漏风——如果住房无法正常使用，租户有权降低房租。租户应该合理利用这一权利，但必须遵守相关规定，以免最终因处理不当而面临房东的无条件解约。以下是关于房租减免的常见问题及解答。

何时可以降低房租？

“如果房屋存在严重缺陷，租户有权减少房租。”德国房东协会（Haus & Grund Deutschland）代表英卡-玛丽·斯托姆（Inka-Marie Storm）表示，“关键在于住房的合同用途是否受到严重影响。”

哪些缺陷被视为严重问题？

滴水的水龙头并不属于严重缺陷，而是对住房使用造成较大影响的问题。“冬季供暖故障、水损害、霉菌、损坏的卫生设施、楼内噪音或建筑施工噪音等，都是被公认可用于租金减免的理由。”斯托姆解释道。

房东必须是缺陷的责任方吗？

“租金减免并不以房东的过错为前提。”德国律师协会（DAV）租赁法与房地产法工作组主席贝娅特·海尔曼（Beate Heilmann）表示，“即便房东没有造成问题，也无法控制问题的发生，他仍然有责任消除缺陷。”例如，如果楼内因邻居举行喧闹派对或争吵产生噪音，房东有义务干预并解决问题，否则租户可以减少房租。

租户如何正确操作以减少房租？

“租户必须在发现缺陷后立即通知房东。”汉堡租户协会（Mieterverein zu Hamburg）主席罗尔夫·博塞（Rolf Bosse）指出。此外，租户应要求房东尽快修复问题。“如果房东在合理期限内没有采取行动，租户便可以减少月租。”博塞解释道。根据德国联邦法院（BGH）的裁决，计算租金减免时应参考包含暖租的总租金（Bruttomiete/Warmmiete）。“租户可以在发现缺陷到其修复期间减少租金。”

租户是否需要提前告知房东房租减少？

“不需要，租户可以直接减少房租，而无需事先通知房东。”海尔曼指出。不过，她建议租户在通知房东缺陷时，也说明房租将被减少及其幅度，以避免后续纠纷。

如果不确定减免金额，租户可以暂时继续支付全额房租，但注明“租金支付保留减免权利”。“这样可以让租户在计算错误时调整金额，避免房东采取法律行动。”海尔曼补充道。

租户是否应立即调整房租支付方式？

是的，租户应立即修改自动转账或银行汇款，以便注明支付房租的保留条件。“如果租户在缺陷存在期间仍支付全额房租，则无法要求返还已支付款项。”海尔曼警告道。但如果租户在通知房东时明确说明租金是“有条件支付”，则可以事后要求退还部分租金。

租金减免的金额如何计算？

租金减免的幅度取决于住房使用受限的程度。“影响越严重，租金减免幅度越大。”斯托姆表示。

租户可以参考相关法院判决。德国租户协会（Deutscher Mieterbund）总结了一些判例，例如：
- 如果霉菌严重影响健康，租户可完全免除房租（100%）。
- 供暖故障可能导致约70%的房租减免。
- 建筑脚手架可能使租金降低10%。

租户可向租户协会等机构咨询，以评估影响程度。“许多租户倾向于过高估计减免幅度。”博塞提醒道。“这可能引发房东的法律诉讼。”此外，租户只能在缺陷存在的期间减少房租。例如，“如果供暖系统故障持续四天，租金只能减少这四天的金额。”斯托姆强调。

如果租户减免的房租过高，会有什么后果？

如果租户减少的房租金额过高，导致累计欠租超过两个月的租金，可能会面临无条件解约的风险。“当租户欠租超过两个月，或连续数月未足额支付租金，房东有权解除租赁合同。”斯托姆警告。

因此，如果房东要求支付被扣减的租金，租户应认真对待。“一旦房东正式解约，租户将失去住房。”斯托姆补充道。

房东能否拒绝租金减免？

“租户减少房租无需获得房东批准，因此房东不能直接拒绝租金减免。”博塞表示。然而，房东和租户可以就减免是否合理及其幅度进行争议。“租户必须确保其欠租金额不会达到可能导致解约的水平。”博塞建议，“尽管存在这一风险，租户仍不应放弃因住房缺陷而减少房租的基本权利。”  

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在德国，租户在面临住房缺陷时，有权利要求降低房租。这一权利虽然合理，但在实际操作中却可能会遭遇诸多挑战。以下是关于房租减免的关键点，以帮助租户更好地维护自身权益。

### 何时可以降低房租？

根据德国房东协会的代表英卡-玛丽·斯托姆（Inka-Marie Storm）的说法：“如果房屋存在严重缺陷，租户有权减少房租。” 关键在于住房的使用是否受到影响。例如，冬季供暖失败、霉菌情况严重以及楼内噪音等都被视为影响使用的严重问题。

### 租户应如何操作？

要顺利申请减租，租户首先需要在发现缺陷后立即通知房东。“通知后，租户应要求房东尽快修复问题，”汉堡租户协会主席罗尔夫·博塞（Rolf Bosse）提醒说。如果房东在合理期限内未采取行动，租户可以合法地减少月租。在这个过程中，租户不需要提前告知房东减租的决定，但建议在通知缺陷时同时说明将会减少房租的幅度，以避免后续纠纷。

### 减租金额如何计算？

租金减免的额度与住房使用受到的影响程度密切相关。斯托姆指出：“影响越严重，租金减免幅度越大。”具体来说，例如：
- 严重霉菌影响健康的情况下，租户可完全免除房租。
- 供暖故障可能导致约70%的租金减免。
- 建筑施工的噪音可能使租金降低10%。

租户可以参考相关法院的判决来评估减免幅度，而在缺陷存在期间才可以进行减租。

### 注意事项

如果租户错误地高估了减租金额，可能会面临被房东解约的风险。一旦累计欠租超过两个月，房东有权解除租赁合同。因此，租户在申请减租时需谨慎行事，确保欠租金额不会达到解约的阈值。

总之，了解自己的权利并合理运用，是保护自己在与房东关系中的关键。务必保持与房东的沟通，必要时寻求法律咨询，以确保自身权益不受侵害。
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