香港去年落成的一手私宅五成未售出，占比创近11年次低位？

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作者：南方都市报


自从在2024年2月“撤辣”以后，香港2024年的房地产成交量创下三年新高。但相关数据亦指出，2024年香港私人住宅落成量达到24261个，创20年新高，截至2024年第四季度，仍有约五成单位尚未售出。

针对香港楼市在2025年的表现，此前摩根士丹利发表报告指出，香港楼市在2025年还会有一定的下行空间，但似乎见底的迹象已出现。预计香港住宅市场楼价将在2025年维持平稳，上半年跌5%，下半年会向积极方向转变，一些利好政策将帮助楼价上升。

香港1月楼市成交量为去年9月以来新低

2025年春节后的复工复产正在有序进行。

美联集团行政总裁(住宅)暨香港置业行政总裁马泰阳指出，蛇年初一到十四，共录得新盘成交241宗，相比去年81宗大幅上升1.8倍。

据香港土地注册处数据，2025年1月，香港楼宇买卖合约共4938份，按月跌10.4%，按年升12.2%；合约总值367亿元，按月跌14.2%，按年升9.1%。其中，住宅楼宇买卖合约占3626份，按月跌11.6%，按年升4.3%，合约总值267亿元。

香港中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，1月份，香港整体住宅楼宇买卖合约登记整体成交再度跌破五千宗水平，宗数及金额齐为2024年9月3843宗及276.57亿元后的4个月新低。市场表现或反映出，去年12月圣诞节传统淡季，市场气氛观望，发展商暂停推售大型新盘，二手交投亦持续稀疏，以致整体买卖连跌2个月，宗数累跌35.8%。加上今年1月份适逢农历新年长假期，估计2月的登记将继续于低位徘徊。

一手私人住宅方面，1月份录得758宗及77.3亿元，较2024年12月的874宗及112.2亿元，分别下跌13.3%及31.1%。去年12月市场缺乏新盘开售，影响一手宗数及金额同为2024年9月517宗及61.7亿元后的4个月低位。“进入2025年，发展商积极促销新盘及货尾，相信2月的一手登记量有望略为回升”。

二手私人住宅方面，1月份录2666宗及181.9亿元，较2024年12月的3047宗及210.0亿元，分别下跌12.5%及13.3%。二手成交持续淡静，回落至三千宗以下，宗数及金额连跌两个月，同为2024年9月2175宗及146.6亿元后的4个月低位，“1月期间港股波动，经济前景未明，加上新年长假，二手拉锯未变，预计2月的二手数字仍然偏软”。

落成一手住宅售出比例连续两年不足五成

在2024年2月底香港楼市“撤辣”以后，香港开发商纷纷推出一手新货，并在去年二三四月份引起抢购潮，引起业界关注。

不过，根据香港中原地产的数据，截至2024年12月份，选取2016年及以后首次推出的新盘统计，货尾量18873个，按年减少107个，微跌0.6%。但五大发展商(长实、恒基、新世界、新鸿基、信和)货尾量共10162个，按年增加683个或7.2%，占总货尾量比例由2023年底49.9%进一步上升至53.8%。

“因新盘集中一房及两房供应，货尾量尤以两房增幅最多，占总货尾量比例由33.0%进一步上升至35.8%。”杨明仪表示，按房型分类，两房、一房及四房或以上的货尾均录得上升，而开放式及三房则下跌。全港两房的待售单位最多，货尾有6752个，按年增加485个或7.7%，升幅为各房型中最大，占比录35.8%。

杨明仪指出，2024年，香港私人住宅落成量达24261个，按年急升75.1%，是创2004年26036个后的20年新高。值得关注的是，2024年落成的私人住宅，截止于同年第4季仍有约五成单位尚未售出。虽然2024年楼市气氛好转，成交增多，但2024年落成的一手售出比例仍为近11年次低，并连续2年不足五成，现楼销售进度仍然略显落后。

杨明仪表示，回顾往昔，比如2014年至2021年，香港每年第4季度同年落成的一手售出比例平均达87.2%。但近三年售出比例持续偏低，由早年平均约八成，降至2022年的66.6%，2023年更进一步跌破五成，只有47.4%。2024年虽回升至49.8%，但仍少于五成水平。由于发展商倾向销售远期楼花，加上2024年落成量大增，所以导致现楼货尾积压问题未能改善。

香港楼市小阳春或将在新盘率先出现

杨明仪预计，2025年农历新年长假后，发展商积极以低价促销新盘，“相信货尾销售亦同样加快，但已落成单位消化需时，相信短期现楼一手售出比例仍维持偏低水平”。

美联集团行政总裁（住宅）暨香港置业行政总裁马泰阳指出，市场正期待将于2月底公布的《财政预算案》，期望政府有利好经济及楼市措施出台。目前投资移民计划允许投资住宅物业，物业的金额须为5000万港元或以上，若政府全面纳入住宅物业于新投资移民计划范畴，相信可显著提升香港楼市的吸引力，特别是对内地买家及高净值人士，不仅能刺激楼市需求，还能带动整体经济增长。

马泰阳认为，预计小阳春将于3月率先在新盘出现，市场累积的购买力即将爆发，虽然今年市场充满变数，但对楼市整体的预测偏向乐观，预计全年楼价有望扭转连跌三年的走势。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬