贷款买房出租回报率多少才可行?

christianzhang · 发表于 2022-4-30 11:33

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亲爱的同胞，我有个问题想请教大家，昨天看了一个Wohnung, 带稳定租客，面积50平米，总价250000欧，月冷租500欧 Nebenkosten 150欧每月，Hausgeld 230欧每月，贷款年利率预计2点3，月还款600。我想请问这房子有值得投资吗? 为什么我计算的年回报率是500冷租减去230物业费乘以12再除以房价，得出回报率才百分之一点几，有没有有经验的同胞赐教一下，周一就要回复卖家了。现在德国房价已经不可能像之前大涨了，所以暂时还没有考虑房价升值以及通胀影响，加上这些因素回报率可能更不理想吧?

FringeDE · 发表于 2022-4-30 13:02

关键是看每月现金流如何，还有折旧可以退税，就这些优点。其余的什么租金回报率啥的指标都没有实际意义。。。更不要说能跑赢通胀。

christianzhang · 发表于 2022-4-30 13:28

FringeDE 发表于 2022-4-30 14:02
关键是看每月现金流如何，还有折旧可以退税，就这些优点。其余的什么租金回报率啥的指标都没有实际意义。。 ...

每月实际收益小于贷款月供，无法以租养贷，这样是不是不是很划算啊?除非房价继续大涨

rain2217 · 发表于 2022-4-30 13:56

物业费大部分是租客承担。你问问现房主上一年度的结算单，单子上写的有房主需要承担的物业费。还有房租收入要算所得税的

FringeDE · 发表于 2022-4-30 15:59

christianzhang 发表于 2022-4-30 13:28
每月实际收益小于贷款月供，无法以租养贷，这样是不是不是很划算啊?除非房价继续大涨 ...

你连每月房贷都没有办法cover，这个基本上就没有意义了。

买房还得有额外的8%的交易费用，这个8%靠着每月负的现金流还有每年抵税来的优惠，基本上何年马月才能把这个8%的窟窿填不上？

所以一本账清清楚楚了

FringeDE · 发表于 2022-4-30 16:00

rain2217 发表于 2022-4-30 13:56
物业费大部分是租客承担。你问问现房主上一年度的结算单，单子上写的有房主需要承担的物业费。还有房租收 ...

就算物业费由租客承担，但是还有其他非常多的隐形成本，就目前市场的情况来看，除非是刚需，不然根本就不值得投资

Kittende · 发表于 2022-4-30 20:34

请问你贷款了多少总共贷款了多少年拿到的这个利息

christianzhang · 发表于 2022-5-1 08:17

Kittende 发表于 2022-4-30 21:34
请问你贷款了多少总共贷款了多少年拿到的这个利息

贷款房价的百分之九十，大概22万，利率十五年期

握紧阳光 · 发表于 2022-5-1 19:07

这房子如果不是靠房价上涨，连平均通胀都跑不过。。。

christianzhang · 发表于 2022-5-2 11:24

握紧阳光发表于 2022-5-1 20:07
这房子如果不是靠房价上涨，连平均通胀都跑不过。。。

你说的对，而且现在贷款利率上升得厉害，房价增长趋于缓和，更得慎重

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