寻“绩”北京改革 | 从老城腾退到空间活化 东城旧改打样

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作者：北京商报
过去五年，党中央、国务院相继批复了《北京城市总体规划（2016年—2035年）》《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年—2035年）》《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年—2035年）》，确立了北京“控增量、促减量、优存量”的城市更新思路。随着街巷违建被拆、楼体设备翻修、老旧厂房焕新、楼宇业态升级等行动遍地开花，东城区也开启了一场传统文化与现代文明交互融合的改造之旅。

居 陈年老楼翻新

“楼是1993年建成的，我家1996年搬进来住到今天。”回忆起来，5号楼居民刘椿祥仍能记起初来乍到营房西街时的场景。“这些年，院子里确实经历过脏乱差：车随便停，街边总能看到猫狗粪便，小区绿化得也无序，院儿里还有居民堆放的废弃物。”

“最直观的感受是屋里不保暖，有时候室内也就十五、六度。”刘椿祥所在的小区位于营房西街，始建成于上世纪八九十年代，建筑面积达19013.9平方米。小区内均为6层住宅楼，共计居民348户。其中254户为房改房，占比73%；直管公房94户，占比27%。



“改造前，小区整体环境问题主要体现在六个方面。包括楼体、基础设施老化，公共区域私搭乱建问题严重，停车场地、绿地空间狭小，垃圾处理不规范、居民楼无电梯以及物业管理缺失等。”体育馆路街道办事处副主任陈四清也坦言。

2017年起，东城区老旧小区综合整治工作领导小组成立。次年，街道进行民意摸底。调查了解小区现状和居民需求调查，90%以上居民提出了小区环境改造的诉求。最终，按照北京市老旧小区基础类和自选类改造内容，确定了节能改造、上下水改造、小区内增设绿地等12项改造内容。工程于2019年9月完工，2020年通过验收。

如今，楼体被翻修一新，而在陈四清看来，物业服务的引入也为社区环境的改善帮了不少忙。“这次老旧小区改造跟不一样的地方在于，并不是建成后才引入物业，而是在改造初期就将物业服务筹划进来。”

然而，由于居民楼建于上世纪，不同楼栋产权单位也不同，无形中增加了改造难度。“旧楼改造确实涉及多产权单位。比如这次参加旧楼改造的1至5号楼中，有254户属于房管局产权，94户则是资本公房。当不同产权的房屋在一起，就由街道来统筹，但设计、施工到监理的过程则由原产权单位来实施。只是不同产权单位的楼栋对物业的态度也不同。我们先后开了五次居民代表大会，听大家的意见。最后对之前的物业单位也进行了更换。”

据了解，此次改造工程共涉及费用3600万元，如何筹资？东城区体育馆路街道工委副书记唐兵兵表示，除了财政支撑，东城区也在探索通过更多渠道引入资本。目前北京住总集团已选择在区域内投入物业力量，作为社会资本参与方式之一。“但是，引入社会资本参与老旧小区改造，还是要因地制宜，找到企业在区内的盈亏平衡点。”

乐 旧屋顶与花委汇

在东四六条社区，除了翻修改造背街小巷，有富余空间的院落门口还修起了花池，花池里有月季、菊花、金银花等观赏类花卉，还有韭菜、香菜、茴香和猫耳菜等，供附近居民随时采摘食用。



四年前，随着背街小巷整改项目在东城渐次落地，东四六条小区街道内无章堆叠的杂物被清理，社区花委汇也在那时应运而生。据居民回忆，“花委汇创立初期，启动资金是从社区公益金里抽取，刚开始也就是千八百，主要被用来买花买工具，或是进行一些专业化种植培训。养花是门技术活，也需要操作得专业一些”。

闲暇时，花委汇的成员们聚集在社工活动中心种花、聊天。活动中心是一个二层小楼，沿着楼梯拾级而上，沿途白色墙壁上有绿色的吊兰和红色的灯笼花自然落下。屋顶中央陈列着桌椅，四周被鱼缸和大大小小的盆栽环绕，而地面则由玻璃铺就，即便是站在一层抬头望去，也能看到顶层的景致。前述居民说，“花委汇创立至今已有四年，成员数量也已经发展超过了110人。现在大家见面探讨的多是自家养花的事儿，邻里关系还和睦不少”。

不仅是在东四六条，艺术感氤氲在改造过后的东城社区里，串联起居民茶余饭后生活的脉络。空间活化被作为朝阳门地区街区更新的“催化剂”，而作为空间活化典型，朝阳门社区文化生活馆（27院儿）为社区居民乃至全城的文艺爱好者提供了交流平台。



四方形小院儿里集聚着不同主题的文艺社团，主题包括戏剧、缝纫和无废空间等。最近，戏剧社正在排演的剧目是《桃花源》，66岁的社区居民刘淑英，从2019年起便在该剧目中担纲女主角。“演了几场，反响还可以，社团还会邀请专业老师来辅导具体细节。小院儿聚集了老北京文化，我们有时候是唱歌，有时候是表演，在这儿主要是气场子好。”

与其他社区不同的是，对于27院儿来说，空间活化已逐步从一个概念演化成系统课题。2019年，北京ONE艺术创意团队正式接手并成为小院儿的运营方。三名年轻“海龟”想要在形式上将小院儿打造成一个面向居民和公众的集艺术活动、文化挖掘、生活方式、公共教育、美学培养为一体的综合性社区文化中心，而核心则是将“艺术社区（community-based art）”理论转换为公共文化升级探索、老旧城区更新改造和社会治理和谐向好的实践行动的试验场。

团队负责人牛瑞雪介绍，馆内每周开展公共主题活动至少八场，涵盖戏剧、美术、亲子教育、舞蹈、建筑、艺术展览、文学、沙龙、工作坊、生活美学等。2016年9月至今，培育300多个文化项目，开展各类文化活动2300余场，服务人群超过了9万人次。

“围绕‘艺术社区’这套社区发展综合解决方案，团队设立了一个为期五年的课题，目前进行到了共建共创阶段，正在思考的是如何让居民从公共文化的享受者变为参与者和建设者。用自己的方法，将活动成果产品化，进而反哺社区建设。”牛瑞雪说，明年，项目着眼地区融和，尝试把27院儿作为支撑点，带动整个街区的活力。

“现在，小院儿的常客除了附近的居民，还有慕名而来的游客和志愿者等，附近二中的学生也经常来27院儿办一些志愿活动，比如给老人朗诵诗歌等。”据朝阳门街道办事处副主任宗靖披露，近期，团队和社团成员们已经在摩拳擦掌，迎接4月底即将到来的世界读书日。

艺 胶印厂变身文创园

除了老旧街道，城区里的工业老厂房也在这场腾退中悄然改头换面。站上77文创园楼顶俯瞰园区，红砖砌就的旧厂房仍在，除了加固处理，整体形象相较此前并无二致。厂房大门也由原来的砖木结构改为耐厚钢板，保持了实用性，外观也更具年代感。

据了解，这座位于东城区美术馆后街77号的文创园前身是新中国成立初期成立的北京胶印厂。该厂系上世纪50年代上海雕版印刷企业迁移至此，后来成为北京市著名的工业印刷基地。后期，随着北京疏解产业，控制增量、优化存量的行动落地，2012年，园区也迎来存量改造。

历时两年半，园区内结构加固、规划分区和招商等工作相继完成。其中，约1000平方米的违建被拆除，除了街心花园，煤库被改造成展览空间、锅炉房成了咖啡厅……2014年5月，园区正式开园。由于地处首都功能核心区，周边文化资源优势明显，戏剧资源更是得天独厚。与园区一街之隔的有中国美术馆、三联书店，向西是北大红楼旧址，向南是北京人民艺术剧院，向北则是中央戏剧学院，是艺术人才高度密集的地区。



改造后，园区成为了一座以影视和戏剧为核心内容的主题性文化产业园。内部老烟囱、烫金模切机等工业遗迹被保留下来。红砖墙面的小楼，迂回旋转的钢梯延展至园区楼顶，成就了一个全新的打卡胜地，胶印厂的老职工们也会时常回来。

其中，77剧场是园区内最受欢迎的文化亮点之一。剧场是在原有厂房车间、仓库的建筑结构基础上进行加固，并由厚重的工字钢柱列和暗红带锈的钢板构建而成，场内可容纳200名观众。通过内置一块4m×6m的LED屏幕，实现了多媒体和舞台表演的跨界合作。

77文创园总经理李明表示，剧场最大的特色是重达3吨可整体自动全举升开启的大门，能够在两分钟内让四面封闭的剧场变身为三面环绕的开放式空间。截至目前，剧场已举办了包括两岸小剧场艺术节、南锣鼓巷戏剧展演季、北京国际青年戏剧节部分演出单元77文创自己策划组织的77文创生活节等文化演出活动。每年有超过200场各类演出及活动，吸引了一批核心的创作资源、演出资源、文化精英团队向园区聚集。

除了77剧场外，园区里的特色业态还包括无用生活空间、北京剧目排练中心、北京掌娱互动文化传播有限公司、77啤妹等。李明表示，园区的特色并不仅是体现在剧场本身，而是着眼戏剧孵化全链条，打造的是生态。“从导演工作室到市场化演出前的试演，园区内配置相对完备。场地的租金也仅仅是200-600元一天，这个价格在戏剧界已经算是非常低廉的水平。”2020年，77文创园依靠出色的改造和运营管理，成为北京市首批市级文创园区之一。

商 写字楼里的“吉尼斯纪录”

褪去了街角巷弄的生活气息，即便是被改造过后的商业楼宇，也将设计效果发挥向极致。中粮·置地广场位于东城区安定门外大街208号，总建筑面积81698㎡，原址为三利大厦和三利百货。在腾退了原有的200余家商户，淘汰了零售批发业态后，这座建筑也被升级为国际智能化的5A写字楼。

进入A座大堂，一道室内人造水幕从楼顶缓缓落下，流向大厦东边水池。据介绍，这道水幕被命作“映象”飞瀑，高达60米，系WET水景公司为中粮·置地广场量身定制。2018年，广场正式运营之际，水幕获得吉尼斯世界纪录，这也成为迄今为止全球最高的室内水幕。

“水幕安置在一楼大厅，也是想通过潺潺流水的景致为大家带来诗意的感觉。”中粮·置地工作人员表示。除了水幕的设计，大厦目前已凭借多项绿色科技与绿色建筑空间，先后获三星级绿色建筑设计阶段认证、RICS年度可持续发展成就冠军、2019ULI亚太卓越奖等十余项国际大奖，是国内唯一一家同时获得LEED-CS运营阶段金级认证、BREEAM四星级认证的建筑。

2018年12月，中关村东城园管委会与中粮·置地广场签署合作协议，引导项目在遴选写字楼租户时重点引进文化、金融、科技、大健康等符合东城区产业发展方向的企业。相较其他商务楼宇，中粮·置地广场更强调盘活空间资源，打造精细化运营。



楼内以“空间打造+运营服务+社群构建”为基础，建立了以COFCO Fantasy （悦创）、COFCO Life（悦享）、COFFICE （悦智）为主题的“3C运营服务体系”，通过智慧云平台为租户企业提供高效解决方案的运营体系，满足B端租户企业办公服务需求以及C端客群生活服务需求。“地下一层有餐厅、书店、健身房等，基本能够满足一个白领一整天的工作、生活需求。”前述工作人员表示。

值得一提的是，东城区还将“紫金服务”引入楼宇，并特派驻企专员，及时反映企业诉求，加以引导，进而优化营商环境。2018年以来，东城区相继创立了“紫金服务”品牌，并创新建立了“紫金驻企专员”制度，向区内重点企业和成长性好的中小微企业安排“驻企专员”，为企业“一对一、面对面、点对点”排忧解难。

据东城区发改委副主任崔红雁介绍，通过紫金驻企专员制度，企业许多服务可达秒办，打通了政策落地的最后一米。“例如，招商过程中，管家根据城区发展定位为招商过程提供引导，引入更多金融、科技等高精尖企业。”

据统计，即便是在疫情期间，该楼宇出租率也达到95%。其中，外资占30%；上市公司占35%；金融类租户占57%，科技类租户占26%，贸易类租户占13%，文化类租户占9%。已入驻知名企业包括摩根士丹利、中篮联体育、中移金科和睿智科技等。

北京商报记者 陶凤 刘瀚琳