关于Altbau Sanierung 预算的问题

maidongxidemao · 发表于 2020-6-15 14:01

great 发表于 2020-6-15 11:25
翻修是个无底洞，只要一开工就各种坑，除非自己很懂，否则就是折磨人。
40多万房子大翻修性价比太低了，搭 ...

我觉得二手房只有两种值得入手，一种是价格非常便宜，可以推倒重盖，你就是买他的地。另一种是不需要翻修就可以入住，比如刷个墙或者卫生间厨房换新。任何中间的都不值得。只要开始砸墙换管道之类就不建议碰，除非家里有懂的人并且可以自己干，并且你的劳动力不值钱

jingnan · 发表于 2020-6-16 11:03

我觉得可以倒着算，先算上地价，好比当地1000欧一平， 300平是30万。房子如果是新的多少钱，按一年2％折算。 60年代几乎折算完了。过50年的房子本身不算钱，只算地价。除非是历史性建筑或重新翻修过。
财务局也是按每年2％折旧的。

maidongxidemao · 发表于 2020-6-16 13:57

jingnan 发表于 2020-6-16 12:03
我觉得可以倒着算，先算上地价，好比当地1000欧一平， 300平是30万。房子如果是新的多少钱，按一年2％折 ...

这样算对于私人买家来说没有参考价值。一般政府公布的平均地价都比市场上的价格偏低。我们这里政府700每平卖的地，私人手里1000以下根本没有。同样如果一个房子残值100k不等于他对你的价值是100k,如果你打算把这个房子推倒重建，那这个房子的残值对你来说是负的，因为你要花钱去拆房子。但是如果一个预算420k的人马上拎包入住，那对他来讲房子的价值是420k

jingnan · 发表于 2020-6-17 06:17

本帖最后由 jingnan 于 2020-6-17 07:23 编辑

maidongxidemao 发表于 2020-6-16 14:57
这样算对于私人买家来说没有参考价值。一般政府公布的平均地价都比市场上的价格偏低。我们这里政府700每 ...

倒算的方法，很多评价员都采用。可以很快大致算出估计价格。
地皮价格当然要按市场价算，政府拿地价是相当于有优惠，一般要排队的。拿到地的人，没人肯按那个价格出售，就说明了这点。
每个房子对于每个个人的使用价值是不同的，这里讲的是市场估价
当然有参考价值

有42万预算的人，找到一个市场价值30万，可以拎包入住的房子，这个估算对他就有12万的价值

great · 发表于 2020-6-17 07:21

maidongxidemao 发表于 2020-6-16 14:57
这样算对于私人买家来说没有参考价值。一般政府公布的平均地价都比市场上的价格偏低。我们这里政府700每 ...

倒算是对的，房产跟其他商品一样，都有个市场价值。政府卖地也好私人卖地也好，最终价格有没有差别取不是因为商品本身的价值，而是不同卖家持有的成本和追逐利润不同而已。就跟在慕尼黑也会出现白菜价房子一样，不是因为房子本身有诈，只是因为卖家由于各种原因着急出手让利换时间而已，或者由于本来就是低成本购入，不追求更多获利而已，最终房价卖出是高是低都不改变这房子本身的价值。
残值10万，预算百万的拎包入住也不会改变价值，只是他个人选择

irvine · 发表于 2020-6-17 08:33

xiongtuzhijia 发表于 2020-6-14 17:04
楼主说420K价格非常吸引，地段也好，但不知道楼主在哪儿。一线城市这个价非常吸引了。不排除房主急需现金 ...

第一次听说一线城市这么便宜的。

如果慕尼黑是一线，老城区的haus，42万连毛都不够一根。至少乘以6吧。

great · 发表于 2020-6-17 08:59

irvine 发表于 2020-6-17 09:33
第一次听说一线城市这么便宜的。

如果慕尼黑是一线，老城区的haus，42万连毛都不够一根。至少乘以6吧 ...

肯定不是慕尼黑，一线7个城市呢

maidongxidemao · 发表于 2020-6-17 10:38

great 发表于 2020-6-17 08:21
倒算是对的，房产跟其他商品一样，都有个市场价值。政府卖地也好私人卖地也好，最终价格有没有差别取不是 ...

倒算忽略了心理价位。同样的房子不同的人有不同的心理价位和预算。比如一个价值30万的房子，对于不同人值不同的钱。有些人愿意出40万，有的人愿意出20万，也有一些人愿意出30万。但是房子只有一个。20万的人不会买，30万的人不一定买得到，最后是出40万的人花了40万买下。倒算是基于一个前提,价值30万的房子对于所有人的价值是一样的，但实际上不是的。同样你去看看政府拍卖。有些最后竞拍远高于估价，有些流拍，70%的估计都没人要。同样30万的房子私人买了翻修花30万，如果他预算是70万，对他来讲这个房子的利润是10万。所以他可以加价到40万去买这个房子。如果政策允许，开放商买了拆了盖个Mehrfamilienhaus 卖给四户，每户盈利15万，假设除去购买和拆房费用，他最终盈利是大概25万，他可以加价到55万去买这个房子。最终的结果就是开发商花40.01万买下房子拆了盖Mehrfamilienhaus。这就是为什么估价和市场最终销售价有偏差的愿因。所以完全看估价去买最终就是看着房价天天涨一直却买不起

smtp · 发表于 2020-6-17 10:57

看了这么多留言，如果楼主已经不想买了，那这个时候你就有更好的心态可以砍价了。表达你好想买，但只能贷款出38万

。
每次我买房子都先到银行去谈，这种行情银行都会说这房子贵到天上去了，然后我就把银行回复的邮件一转发房主，说我好想买，我的首付都已经出了这么多了，德国人哪能有这么多首付，可是银行还是觉得贵，那你这个价格别人也同样贷不到钱呀，所以我就只能是某某价格了。

maidongxidemao · 发表于 2020-6-17 11:34

房子作为商品的价格就是由供需决定。就是明白了这个道理，我们不再去纠结价格是不是过高或者过低了，而是自己去看自己觉得这个商品值多少。身边太多人以为捡了便宜最后吃了个亏的。房价降的前提是供过于求。如果某些地区出现人口大规模流失或者大面积盖房是会出现房价大跌的。其实中国很多死城就是这个原因造成的

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