大多数柏林人错过了历史性的机遇

袖底香

由于85％的柏林人是租房住，因此绝大部分首都居民并没有从房地产繁荣中受益。看看房地产专家对于柏林房市到底有怎样的最新见解。

Sven Henkes，41岁，是位于柏林的房地产销售公司Ziegert Bank- und Immobilienconsulting GmbH的董事总经理。他之前曾在可口可乐和嘉士伯担任高级营销职务。自2014年以来，他一直是Ziegert管理团队的成员。

Henkes先生，柏林正经历着巨大的房地产热潮，公寓的购买价格在十年之内上涨了150％，租金上涨的幅度却只有后者的一半。背后的驱动力是什么？
柏林正变得越来越受欢迎，这个城市的活力令人印象深刻。特别是电动汽车制造商特斯拉（Tesla）等有前途的公司现在正在支持该地区的发展。房地产繁荣的主要原因除了利率下降（这使贷款更便宜）之外，还有供求比。近年来，柏林居民数一直在增长，相比巨大的需求，市场上能提供的房源太少了。


柏林的租金急剧上涨。让许多柏林人都难以接受。现在，州政府要采取行动，冻结５年的租金上涨，有的房东甚至必须减租。您预期有什么效果？
对柏林来说，创造更多的生活空间将很重要。这将是最终限制租金上涨的真正有效措施。但是目前冻结租金政策无法做到这一点。不确定甚至是不正确的法规将减少更多新房的建设。而老房，受到租金冻结的影响，房东不会愿意翻新投资，因为将来很难将成本转移给租户。柏林人将住在越来越破旧的公寓里。


柏林市场出现了对相关政策的反应了吗？
目前交易数量下降，但房产价格继续上涨。这项规定是非常荒谬的。红红绿州政府也不能简单地推翻市场规律。只能造成新房的投资更少，供应变得更稀缺。但是需求不是！


买家类型有变化吗？
是的，像保险公司这样的机构投资者现在正在减少购买。但是，私人买房数量还是非常高。现在购买的人更多地是看重十年内升值的潜力，而不会依赖租金回报。而且，我们60％的客户是已经至少有了一套房的业主，而且这个比例肯定还会增加。



未来几年，你认为柏林房价趋势如何？
目前的公寓买家仍然要面对房价进一步上涨的趋势，而且每年上涨幅度将达到两位数的百分比。从长远来看，我预计会正常化。




柏林是一个租客城市。柏林人本身在多大程度上造成了当前的问题？
柏林人口中，有85％是租户，租户实际上占有特殊的位置。但是如果柏林有更多业主，那么更多的柏林人将从房产的升值中受益。到目前为止，大部分柏林人已经错过了历史性机遇，但实际上他们仍然可以抓住这一机遇。如果更多的柏林人选择购房，也许市场上会建造更多房屋。因此责任被转移到了投资者身上。近年来，柏林城市住房协会也趋向于慢慢退出市场，资产已私有化。社会住房的数量也大大减少。


现在，一项倡议希望发起一场全民公投，征用大型房地产集团的公寓。您如何评价这项倡议？
显然，这种方式也不会创建更多的公寓。而且，根据宪法规定，这个做法也是可疑的。即尽管进行了适当的赔偿，但这种征收是否被允许。当然，从政治战略的角度看，这样的民粹主义计划是可以理解的，因为政治家可以只是为某些客户服务，但是它最终伤害了所有寻求经济适用房的人。



柏林房地产市场的压力是否已经在向周边地区蔓延？
周边地区的房价也上涨了，但是目前还在有限的范围内。例如，在勃兰登堡州的Kleinmachnow 已经与邻近的柏林地区一样昂贵了。现在，现房开发工作进一步向柏林周边发展，往西面到瑙恩（Nauen），据柏林边界约20公里，或往西南的Beelitz-Heilstätten，那里正在建造1300套公寓。我们看到了巨大的增长潜力。然而，最重要的是，柏林缺乏关于这座城市本身发展的大型总体规划。如以滕珀尔霍夫费尔德（Tempelhofer Feld）为例，原来机场所在地可建设大量的社会住房，但是全民公决已经否决了这个提议。市区这么大片的空地只能用来放风筝！

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