请教买自住新房怎么可能尽可能多退税

闪电BOY

想买一个DHH新房自住
新房的购买有很多费用，如
Notarkosten: 1.8%,
Grunderwerbesteuer: 3.5%.
这里大概是50.000 Euro

由于是新房，会有一系列的Hausanschlusskosten， 包括通水通电，通下水等等，加上Aufteilungskosten，Bauherrenhaftpflichtverisicherung以及共用路面的整理，大概会额外需要40.000Euro.


首先想问的问题是，
如果我们这个房子自住6-8年，然后出租这个房子。前面这些总共大概90000的费用是否可以在之后的出租时算作前期的个人支出把税退回来，或者部分退回来。网上找了好久没有找到这样的Tipp， 估计是在这个modell下这个费用是不能steuerlich absetzen的，希望有经验的朋友分享一下。谢谢

第二个问题是，
假如我们在搬进去的当年，出租一个房间，那是不是能按照面积比例对上面的费用进行steuerlich absetzen？这块不知道我理解的对不对。 这样的话粗略计算下来可以折10000的税基，再加上Zins, Abschreibung按照面积的结算等。扣除租金之后至少还能退回来六七千。
需要注意的是这个是我们的第一个房子，所以可以申请Eigenheimzulage (10000 Euro einmal) 和Baukindergeld (10 Jahre je 1500 Euro). 需要在报税的时候强调哪些技巧，不至于使Finanzamt把我们的Eigenheimzulage和Baukindergeld拒掉？

最后一个问题是，
自住的新房除了Handwerk还会有哪些方面可以退税？我准备和Bauträger商量让他把所有handwerkerkosten分成两到三年给我账单，这样可以每年把6000x0,2的退税额度用尽，不知道有没有前辈这样操作过。

我们在慕尼黑，非常感谢各位的建议。

mierbach

想太多了，自住房基本退不到什么税的。
第一个问题自住转出租不清楚，
第二个问题，你出租房间是要交税的，做死做活能把出租房不另外交税已经谢天谢地了，还想要退几千。钱真的是天上掉下来的啊。。。唯一可能就是比如1月交房，你延后几个月才租出去，这期间空档期等于是亏损会退税，但是自住房税务局认不认就不知道了。
第三个问题，试试是可以的，但是可能性无限趋于零。所有建房公司都是要着急收款的。 比较实际的还是比如今年铺瓷砖明年做花园。

闪电BOY

谢谢LS的经验分享。

出租合不合算的问题我是这么计算的。

购房所用的Nebenkosten我再核算了一下，应该是60.000，
然后主贴里说了通各种管道，加土地的分割，公用道路的铺设，业主第三方保险等等加起来在40.000左右。
购房和地的利息是大概每年9.000
折旧大概是每年9.000 （按建筑物每年2%的折旧），
另外建筑物保险，垃圾费，水电暖账单杂七杂八算上一年2000.
这里整个房子的支出费用大概是120.000

假设我们出租一个房间加一个单独的卫生间，其他客厅等公用，可以摊到出租的面积大概有整个房子的1/6吧。 这样上面这个房子的费用摊到这个出租房间和卫生间的大概就是20.000吧？
当然水电等不一定都是按照面积来摊的，但鉴于绝对值不大，就都这么算吧。

这个房间和卫生间出租比如600多一个月。一年算8000.
这样算下来这个出租第一年就亏了12.000. 这个钱用来抵税基，只需要算退50%的税就有6000了。

我们是年轻家庭，还没有孩子。这个房子有4个zimmer+Keller+Wohnraum. 我这样的计算就啥问题不？
有这个想法的主要原因就是第一年的Anschaffungskosten太高，如果出租的话租金和退税根据上面的计算一年一共可以拿到14.000

当然出租一个房间，有一个第三人，生活或多或少有干扰，这个问题另当别论。
欢迎有实际操作经验的大神指点一下。

mierbach

Anschaffungskosten 每年只算2%抵扣。FA绝对不可能让你第一年全退回来的。

silencezhong

跟你的情况有点类似，今年刚报完税，可能退了两千。anschaffunskost应该是一次性的，所以之后没有那么多亏损了，能不补税就不错了，但是第一年确实能退点回来。另外 你亏损一万二的话，应该是退你的工资税率比如0.2吧，0.5是怎么来的

闪电BOY

非常感谢你的回复。请问你也是一个房产里面出租一间的情况吗？

关于税率我是这么算的。
zu versteuerndes Einkommen 在42% 这一档，这样的话每少一万，可以退回4200.
50%是我昨天1-42%算的，是想错了。

我又网上搜了下。
还有Anschaffungsnebenkosten应该是和Immobilien一样算AfA.
还有Hausanschlusskosten，铺路面的费用也是用折旧的方法退税。
这样的话所有的大钱都是按照折旧，再按照出租的面积anteilig算下来一年可以抵税的确是也就是房租那么多的钱了。


另外请问你仔细看了你的税单吗？你们的anschaffungskosten是按照werbungskosten的退的吗？

maidongxidemao

闪电BOY 发表于 2020-1-8 22:10
非常感谢你的回复。请问你也是一个房产里面出租一间的情况吗？

关于税率我是这么算的。

你这里算的可能不对，zu versteuerndes Einkommen 并不一定是你的Brutto.实际上加上养老保险等，大部分人是达不到42% 那一级的。你可以仔细看看你的工资账单。所以你也退不到那么多。

mierbach

42.%是最高税率，实际几乎极少人可以达到。收入征税是递增的。不是说你拿30万年薪就要付12万税，你30万收入里面9千元收入还是免税，然后递增上去，超过最高限额部分的才征收42%。算上各种抵扣，一般拿工资的家庭最多也就20多税率。
你想的太多了，花15块买个带房租收入的退税软件模拟一下就全清楚了。

ithillad

税的部分楼上都解释清楚了。新房出租能全额退税的只有利息，其他都只能2%

自住转出租可以退税的前提是买房的时候以为会自住，然而实际情况是一天都没住过就直接转出租了。住了几年就别想了

至于Baukindergeld，不是很了解，但好像是要先有孩子再买房才能申请的吧？

账单晚收也别想了，装修是外包的，建商得付钱给装修工人，如果这两三年内建商破产了他又还没来得及给你发账单，他就算是自掏腰包帮你装修房子了，就算他不破产，他也得贴钱帮你先把工钱付了，这样的事情哪个建商会愿意，除非私下给建商足够的好处

great

买房附加费用能退税的前提是这房子是投资房，就是你自己不住。你一个新房肯定是自己先搬进去住一段时间后再找租客 (p.s一个慕尼黑普遍市价1.3M+的双拼新房出租一个房间牺牲各种质量就为了那点租金真心不值，当然那是另话)，财务局很难接受你所谓分担附加费用比例，你可以去试，即使幸运的接受了，这笔费用也是分很多年退回来，意味着你这么多年一直有个租客室友(当然如果你不介意的话).