买房测评-慕尼黑周边

emlyn

有在慕尼黑买房的打算，看到一个房子挺吸引人。1974年旧住宅楼底层的复式跃层住宅，2018年刚刚全新装修。三室一厅总共105平方米，房价54.5万欧外加地下停车位1.5万欧，总价56万欧。

房子新装修的简单摆些家具，看着很漂亮很舒服。买来首要的是想一家四口自住，几年后如果换工作搬家走了可以出租或者卖掉，不换工作的话也可以长住。地址在Unterschleissheim的Siriusstrasse 6. 离S Bahn很近走路不到5分钟。如果打不开连接的话，可以搜：Charmantes Haus im Haus in familiengerechter Lage! Unterschleissheim
https://www.immobilienscout24.de ... esidential_expose#/

对这个房子感兴趣是因为，虽然在住宅楼里但却是有Haus的感觉，底层住房，有自己独立的大门，跃层复式格局，出门就是大片的草坪。。。而且整栋楼有物业公司统一管理，可以省去很多维修保养各类税费之类的麻烦。这个房价是我们能承受的最高限度了，而同类真正的Haus基本都要70万欧以上了。。。。

- 主要担心是房子明显是重装修后出售的，装修质量可能并不太好，不知道装修前是什么状态，有的问题可能被装修掩盖了。
- 另一个大问题是这个区域怎么样，Unterschleissheim小镇居住生活环境如何？土人黑人多不多？一家四口带小孩去生活，至少要住个三年五年的，孩子要在当地上小学。
- 另外这个地区未来发展如何，房价有没有上涨潜力？地图上看有大片的工业区，但应该都是轻工业、商务楼、仓储类的。
- 我们并没有很多现钱，买房必须要银行贷款，用未来二十年还贷的。人生首套房，处境并不轻松，谨慎纠结中。。。

请大家评测，该房子有哪些需要小心的问题，劣势在哪儿？
这个房价是否物有所值，怎么能适当还价呢，能压价多少？多谢多谢！
另外，有没有好的房价评估工具或网站推荐啊？

D.Rich

我觉得一个劣势就是不知道房价未来是涨是跌，房价也许放在慕尼黑现在是还可以的，不过毕竟也不能说便宜，如果未来房价下跌（虽然看起来短期内不太像能发生），你可能被银行要求追加保证，要是加不起，就可能被破产清算。你现金不多，就应该考虑一下能不能承受这个风险。（当然反过来就像你希望的，以后房价接着涨，你过几年卖了就能赚一笔。）
至于你说未来自己不住了租出去，就得考虑租金能不能覆盖房贷和平常的修复成本。
https://zhuanlan.zhihu.com/p/36249030

tonymage

Unter现在的新公寓已经卖到8000+了，位置好不好，楼主应该自己开车去看看，感受一下，因为每个人的感觉不同

kidkudo

楼主实地看过了没有？
光看网页没用的

schakalhund

房子有点老，找个gutachter评估一下吧

sxgr

感觉很便宜呀，我们家附近（南4圈）新的100平米出头的4房公寓+车库已经要一百万了。

涨跌基本不用考虑，省了租金就已经是赚了，更何况我觉得跌的可能基本没有。

great

这房子如果不是把露台和阳台变态的计入很多居住面积，估计等LZ还在问的时候就被秒了。

emlyn

很显然，房子未来涨跌趋势最重要，只要房价一直涨，买房绝对亏不了。但未来趋势不好说啊，不过大家都认为还是会涨的。
小镇地理位置和房子的区位在地图上都可以清楚地看到，算是一般的区位吧，不算差，但不确定性在于，旁边就是大高楼住宅，又近SBahn站，居住人群多是中低收入的吧。但没办法，我们自己收入也不高啊。。。

房子是1974年的比较老，但整栋楼有物业公司管理，这方面应该不用太操心。这个房子内部是刚刚装修的，看着非常新非常舒服，可能不是高质量的装修，但也根本看不出问题啊。找gutachter也没法查看墙体内部水管线缆吧。。。

露台和阳台应该是按一半的面积折算入房子总面积了，这也很常见吧，很多卖房广告上都是这么算的。

sxgr

这么大个露台算一半，性价比打了不少折扣：）
第一次买房容易畏首畏尾，我们十几年前贷款30几万rmb买第一套房，也是觉得自己要搭进去几十年了：）

great

猜的还算靠谱，露台算一半面积比较狠，一般只算四分之一，阳台是一半面积，你算算4分之一的话单平米价格是不是合适就可以决定了