德国租房市场盘点和展望：2019年的房租还将显著上涨！

袖底香

德国人租房租金多年来一直在上涨 ，专家们认为2019年还将持续这个趋势。除了德国城市之外，预计周边地区的价格也继续上涨。

德国租户协会预计新一年德国房租还将显著上涨
德国租户协会警告2019年新年度租金将进一步上涨：“在我们的估算中，没有任何因素可能会限制租金上涨！“特别是在大都市区和大学城，租金还会继续大幅增加。“只在价格极高的城市，租金上涨速度可能放缓，因为这里的租金已经太贵了。”

新租约租户的租金上涨幅度总是最高的，但即使是已经有租约的客户也会受到租金上涨的影响：“预计城市的租金水平将上涨3％至5％。”

但是对于租房额外费用，租户协会预计2019年不会显著增长。根据2016年的最新数据，租户平均每平方米支付2.20欧元的租金附加费，包括取暖费。因此，在80平方米的公寓中，每月要交付的额外费用是176欧元。其中几乎一半是加热费用。专家认为，只有那些用燃油加热的家庭，取暖费可能大幅上涨。

德国即使经过多年的房地产繁荣，租金增长势头依然在继续。如汉堡城市，区域和住宅研究所（GEWOS）的最新评估数据：德国第三季度租房市场上所供房源的平均冷租金攀升至每平方米7欧元左右。也就是说一年内增长了3.9％。而在2017年第三季度，租金的增幅还略低于3.6％。也就说说今年房租上涨的幅度又提高了德国七大城市（包括柏林，汉堡和慕尼黑）的租金上涨尤其强劲。平均而言，7大城市冷租在一年内上涨了6.4％，平均每平方米冷租高达12欧元。

联邦内政部的数据显示，2017年和2018年上半年，德国新租约的租金涨幅均大大高于通胀率。当然，已经有租约的老客户，相对收到房租上涨的影响比较小：根据房地产协会GdW的数据，2017年现有租约的租金比上年增长1.6％。

租金增加幅度令人惊讶，特别是时尚社区

德国商业研究所（IW）房地产专家MichaelVoigtländer表示，至少在城市中，租金会稳步上涨。因为这个城市是大部分高素质人才工作的地方，收入增长比较快，租金上涨幅度更快。特别是年轻人和新移民喜欢的时尚社区，可以说生活相当昂贵。

德国所谓的时尚社区在过去是传统的工人阶级社区，但现在主要由年轻人和新移民居住。这些区域位于市中心的位置，原本是低租金和各种各样的夜生活选择。但是现在这些区域进行了翻新高档化，租赁价格不断上涨，其增幅远高于各自城市的平均水平。在德国排名前20名城市中，如柏林，汉堡和科隆等大城市至少有一个到多个的时尚区。整体而言，这些区域如今的房租已经高于各自城市平均水平的13%以上，而如汉堡和柏林的时尚区，租金更高于当地平均水平的20%以上，具体如下图：

德国大部分时尚街区的租金涨幅超过城市平均水平：根据房地产研究机构F + B的一项德国时尚街区房租研究报告，过去十年内，这些时尚街区的租金平均上涨了近50％，而相关城市的租金则上涨了不到40％。柏林（105％），法兰克福（60％）和纽伦堡（58％）所拥有的几个时尚地区的租金上涨尤其突出，具体如下图：



好消息是，这些已经非常贵的社区，2019年可能会减缓增长势头。毕竟，外国移民正在放缓，政治家们也在进行越来越多地监管， 例如，房东将现代化翻新成本转移到租金的空间更小了。但是在城市的周边地区，可能会更加昂贵，因为人们都计划从昂贵的市中心搬到城市周边生活。

房租上涨原因
德国房租还要上涨的主要原因是缺乏住房。即使在2019年，也只会有一些缓解。根据建筑行业的数据，新的一年可能会建造多达32万套新公寓，但是根据政治和房地产行业的估计，德国每年需要新建35万至40万套新公寓才能满足需求。但是德国目前严重缺乏技术工人。据KfW称，特别是管道工和供暖工匠的缺乏正在减缓德国的房产建设。人员稀缺导致建筑成本急剧上升，从而影响租金。


德国最新空置指数研究
但是从另一方面说，德国某些地区并不缺房，反而是公寓空置情况越来越多。如根据联邦统计局发布的最新空置指数，德国东部地区空置房越来越多，而且至少到2022年的未来几年中，某些地区将越来越无人居住，特别是农村的移民地区。如下图，红色地区就是空置公寓非常高的地区：


总的来说，德国东部地区（不包括柏林）多层公寓的空置率为6.0％，远高于西部地区的2.3％。
▶︎ 2017年空置率最高地区：

▶︎皮尔马森：8.8％

▶︎什未林：8.6％

▶︎开姆尼茨：8.5％

▶︎萨尔茨吉特：8.1％

▶︎法兰克福（奥得河）：8.0％

而同比其他德国有些地区则是一房难求，如下面是2017年最低空置率地区：

▶︎ 2017年最低空置率：

▶︎慕尼黑：0.2％

▶︎美因河畔法兰克福：0.4％

▶︎弗莱堡：0.4％

▶︎明斯特：0.4％

▶︎达姆施塔特：0.5％

从空置率下降百分比更能看出德国房需的增长。如莱比锡（-4.8%）和萨尔茨吉特（-3.2%）两个城市的公寓空置率从2012年以来下降超过3个百分点。另外开姆尼茨（-1.1%），柏林（-1.1%）和杜伊斯堡（-1.0%）的空置率也大幅下滑。应该说当地的空置房为缓解住房市场做出了重大贡献，但是在房市繁荣地区，储备已经枯竭，这些市场迫切需要在开阔的乡村加紧建设，而在目前建筑业产能严重不足的背景下，房租上涨势头不可逆转。

IW专家Voigtländer表示，目前即使是低收入群体也想去城市，专家认为年轻人不可能回迁到农村居住。因此预计2019年德国的房租还是整体上涨，特别是城市和大都市周边地区更将大幅上涨。

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