Kapitalanlage的房子可以在买后涨房租吗

Joey96 · 发表于 2016-4-17 22:01

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看了市区位置的几个2-3Zimmer的公寓，目前租金比市场价低，估计租户是住了段时间的。按照目前的租售比有点低，如果现在买下来做投资，可以要求按照市场价涨房租吗？比如现在一个3Zimmer 67平的冷租在425欧，可以要求涨到560欧吗？

龙宝2012 · 发表于 2016-4-17 23:30

除非换租户，不然你敢乱涨租户告死你

Don't_speak · 发表于 2016-4-18 08:30

如果那么容易涨租，你的前任早已经干了。

kidkudo · 发表于 2016-4-18 08:49

你一来就涨30%。。。够猛阿

真要那么好涨，你的卖家还让你接盘？

zjpz · 发表于 2016-4-18 09:59

3年之内租金的涨幅不能超过20%

并非如此 · 发表于 2016-4-18 10:09

你当然可以涨房租，但是租客可以拒绝，很多租客对于涨个5%，不是很敏感，尤其是很多年没涨过的，但你要有心理准备，你涨不成房租，如果你想强行涨房租，必须要证明你的房租低于市价，这个市价不是真正的市价，而是政府部门的统计，那个统计出来的比一般真正的市价往往要低个20%，因为很多租客可能30年都没涨过房租，所以如果当前的房租十分不划算，极有可能，说明房客是不好对付的主，劝你不要插手。

QCheng1 · 发表于 2016-4-18 10:54

买投资房出租好像也不少麻烦。我最近看下来比较倾向于买新房或者很新的二手房。
虽然投入资金大些，但是租客一般层次高些，以后乱七八糟的事情少些。不知道我
的想法对不对？如果买个很旧的二手公寓出租，房子状态差，我们中国人自己没本
事动手修，其实也没时间修，请人做不划算也不值得。我认识不少东欧人土人买状
态差的便宜的二手公寓出租，他们都会自己动手装修房子，装修好了再出租。另外
如果买很新的房子如果里面住了租客，正而八紧有稳定职业的，我也完全可以接受，
继续租给他/她。我们这里比较新的公寓租金不便宜。很旧的二手房里面租客啥人都
有，有的已经住了很多年了，要赶也赶不走，很麻烦。

Joey96 · 发表于 2016-4-18 10:57

多谢楼上各位建议。这是其中一个房子，请大家提提意见：
w w w.immowelt.de/expose/293QU4F，
目前投资收益率毛的只有3.2%左右，还未算中介费的情况下。同事去年刚出租的一个2Zimmer公寓，在中心城的卫星城中心，67平冷租为500欧。这个房是在中心城的市中心了，才435欧。

Joey96 · 发表于 2016-4-18 10:59

QCheng1 发表于 2016-4-18 10:54
买投资房出租好像也不少麻烦。我最近看下来比较倾向于买新房或者很新的二手房。
虽然投入资金大些，但是租 ...

现在新房房价涨上去了，租售比太差。如果将来利息升高，风险较旧房出租大。自住另说。

Joey96 · 发表于 2016-4-18 11:01

kidkudo 发表于 2016-4-18 08:49
你一来就涨30%。。。够猛阿

真要那么好涨，你的卖家还让你接盘？

还是国内出租好，说涨就涨。

QCheng1 · 发表于 2016-4-18 11:04

Joey96 发表于 2016-4-18 10:59
现在新房房价涨上去了，租售比太差。如果将来利息升高，风险较旧房出租大。自住另说。

我也不是很懂哈，我是最近刚刚开始关注投资房的。你这个房子1960年的有点老，不
过看照片房间内部到还可以。

Joey96 · 发表于 2016-4-18 11:04

QCheng1 发表于 2016-4-18 10:54
买投资房出租好像也不少麻烦。我最近看下来比较倾向于买新房或者很新的二手房。
虽然投入资金大些，但是租 ...

其实我是倾向于那种一栋楼的那种有6到8套公寓的二手房。投资收益率毛的一般能到4.2%。但是不给涨房租，房东负责的维修责任这些条条还没摸清楚，不敢搞。

QCheng1 · 发表于 2016-4-18 11:11

Joey96 发表于 2016-4-18 11:04
其实我是倾向于那种一栋楼的那种有6到8套公寓的二手房。投资收益率毛的一般能到4.2%。但是不给涨房租，房 ...

现在银行存款利息差不多是零，钱放银行就是贬值。所以我才开始蠢蠢欲动想搞套投
资房。不过我很多东西还不太懂，所以不敢轻易下手。

kidkudo · 发表于 2016-4-18 11:17

Joey96 发表于 2016-4-18 11:04
其实我是倾向于那种一栋楼的那种有6到8套公寓的二手房。投资收益率毛的一般能到4.2%。但是不给涨房租，房 ...

最好是有那种专门做eingenkapital的公司卖房，装修维护都搞过，也帮你管理收益，风险低一些。

个人觉得这种局面还是要维持一段时间，新房涨价二手房也涨阿，房租还硬生生按住不涨，真是畸形。

Joey96 · 发表于 2016-4-18 12:18

投资房的话是用个人名义买好还是用注册一个公司单独搞好？如果用公司的话，能用公司名义拿到个人贷款同样利率的银行贷款否？另外以公司名义出租是否在冷租基础上要加19%增值税？主要考虑以公司名义可以和投资房有关的花费划作费用，另外，可以和个人资产阻隔。万一将来实在出现意外，是否可以申请公司破产而不影响个人资产？

vermieten1 · 发表于 2016-4-18 13:07

本帖最后由 vermieten1 于 2016-4-19 07:58 编辑

并非如此发表于 2016-4-18 10:09
你当然可以涨房租，但是租客可以拒绝，很多租客对于涨个5%，不是很敏感，尤其是很多年没涨过的，但你要有 ...

很多想买了房就涨房租就赶租客走的，事实上很困难，就像你说的那些租客可能都是不好惹的主，不然前房东干嘛自己不涨了房租再卖个高价，一买房子就要跟他们打官司的也是够操心的，弄不好走不了就一直对着干，在德国租客权利太大不好惹，不像国内让滚蛋就滚蛋，看新闻说政府计划草案要进一步控制房租，什么八年内涨幅不能超过每平方米2欧元的冷租，还有总共的租金不能超过租客收入的百分之40，就算再比市场价格低的租金如果租客的收入很低的话，也不能涨价超过他们百分之40的收入，还有等等一系列措施，不过条款还在酝酿当中

QCheng1 · 发表于 2016-4-18 15:29

所以我现在觉得买投资房还是买比较新的房子好，面积倒不一定要多大，最好在大企
业附近或者在企业多的地方。贵的房子租客素质相对高些，不讲理的奇葩少些。我
有个朋友有套状态很不错的房子，就是租给附近大公司的高管。这个高管是其他公
司跳槽来的，在原来的城市早就有大HAUS了，出于某些原因他LP孩子还是留在原来
的城市，他和他老婆做周末夫妻。他就租了我朋友的房子工作日住，周末回自己家。
由于他平时不是出差就是晚上有应酬，所以厨房从来不开火的，就晚上来睡个觉，
每周请钟点工打扫。房子给他住了快10年还象新的一样。而且这种收入的人，在合
理范围内涨点房租他也不会计较，有什么事情也很好商量。能找到这样的租客是太
幸运了，还是熟人介绍来的。

QCheng1 · 发表于 2016-4-18 15:29

Joey96 发表于 2016-4-18 12:18
投资房的话是用个人名义买好还是用注册一个公司单独搞好？如果用公司的话，能用公司名义拿到个人贷款同样利 ...

这个听上去有点复杂。

liliss · 发表于 2016-4-18 15:35

地段好的，做AIRBNB也不错。

Joey96 · 发表于 2016-4-18 20:00

liliss 发表于 2016-4-18 15:35
地段好的，做AIRBNB也不错。

考虑过，不过这个在慕村是不是更好搞？

liliss · 发表于 2016-4-18 20:08

Joey96 发表于 2016-4-18 20:00
考虑过，不过这个在慕村是不是更好搞？

应该是吧我看国内还有澳洲都有华人搞应该不用担心不付房租就是卫生打扫麻烦钥匙可以弄电子锁

kidkudo · 发表于 2016-4-19 00:56

QCheng1 发表于 2016-4-18 15:29
所以我现在觉得买投资房还是买比较新的房子好，面积倒不一定要多大，最好在大企
业附近或者在企业多的地方 ...

同意，1 zimmer或者2 zimmer小户型

老房最大问题是水比较深，天知道这个房子要多少维护费

vermieten1 · 发表于 2016-4-19 08:01

QCheng1 发表于 2016-4-18 15:29
所以我现在觉得买投资房还是买比较新的房子好，面积倒不一定要多大，最好在大企
业附近或者在企业多的地方 ...

你朋友这样的租客是最好的，买新房投资给收入高的确实是省了不少碰到不良租客的麻烦，但是一般新房租售比更低，出租房子是赚不到钱的，就是资产保值

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