德国二手房购买流程大全

资深小地主

几年前小地主准备买房时曾经参考了家版众多帖子，在此感谢大家，作为回报，小地主结合自己一些经验，总结一下购买二手房主要流程和相关注意事项，希望大家也积极回贴鼓励一下，有经验和教训也分享，对购房流程有疑问的请在本帖提问，我会尽量回复。贷款相关的话题，我已经另开帖子讨论了。
德国二手房购买一般流程，个别排序根据情况不同会有调整：
1.        寻找房源。一般大家会在is24, immowelt 等网站寻找。还有如下的地方也可以看看：
a银行：有些银行就有自己的房屋中介，他们或许有一些房源是不公开的。B房屋中介的网站。c:法院拍卖房。注意：直接上官网www. zvg-portal. de上面有所有详细信息，没有必要再花钱定Katalog什么的。我有时间会详细讲一下法院拍卖房的流程。
2.        联系卖房人或者中介，通过电话或者邮件索要Expose，根据Expose的描述判断是不是有必要去看房。如果感兴趣，就约时间。小地主建议约时间前先对要买房的区有一个大致的了解，区不合适尽量不去看，节省双方时间。如果是房东自己在卖房的话，在电话中我一般会问一下这个房子有没有特殊的地方。如果是中介的房子，这些特殊的之处都会写出来的。
3.        看房。我有一个看房的checklist（德文）感兴趣的同学短我，我email给你们。如果需要，尤其是二手Haus，可以找相应Gutachter看一下，看看近期和中期需要做哪些维修工作。讲价（如果你认为还有得讲的话），了解交接时间等等。
4.        要房屋的各种材料，有一些材料是必须的，当然根据不同银行的要求可能还需要提供其他材料。Wohnung的话可以给WEG Verwalter 电话联系一下，打听一下情况。
5.        去银行或者贷款中介询问贷款事宜，向银行提供两类材料：一类是关于贷款人收支和经济状况类的材料。另外一类是关于房子类的材料。贷款流程我会另起帖子讨论。拿到银行Zusage，注意不是Kreditvertrag。
6.        有可能会同卖方签一个Reservierungsvertrag，请注意这个合同针对房屋是没有法律效力的，它只能保证你能从卖方拿到公证师的费用。
7.        联系公证师，约公证时间。签合同
8.        同银行签Kreditvertrag，
9.        付中介费，付Notar费，Grunderwerbsteuer，法院费用等。
10.        收到Notar的Fälligkeitsmitteilungh后（让银行）付款
11.        如果没有租户的话，联系卖家进行交接。没有租户的话，联系卖家把房客的押金和当月已经支付给卖家但是其实属于你的那部分租金转给你。
12.        Wohnung的话需要联系WEG Verwalter提供你的联系方式和扣Hausgeld的账号信息
13.        有房客的话通知房客今后把租金交给你。空置房准备出租的话，可能需要装修一下，再找房客。Viel Glück，你成为地主了！

资深小地主

xinyi 发表于 2014-4-10 22:02
请问一下，哪里可以找到法院拍卖房信息呢？谢谢啦

zvg-portal. de

资深小地主

有同学有如下问题，经他同意我把他的问题放到这，并予以回复。

“你好，看的你的帖子，受益匪浅，我有几个问题想请教一下，上个星期我们看了一套二手房，wohnung，75年建的，卖5万欧，中介说这5万就是购买价格，然后还要加大概10%的乱七八糟的费用，公证费，办理证件的费用等等，请问是这样的吗？

第二个问题是，我们有没有必要和房东接触呢，还是直接和中介打交道就行，请评估师是必须的吗？评估师能否帮忙讲价呢？

第三个问题是，中介答应可以免费预订一个星期，如果要了他们就起草合同，我们想一次性付款，付款到拿到房子，其中的流程怎么走呢？是不是把钱汇到notar就行了，也不用和银行还有其他部门打交道，等中介消息就完事了？暂时先问那么多问题，谢谢你的热心答复。“

回答一
购房款一般有以下几笔费用组成。1. 房价（Kaufpreis）2. 车位价格（Stellplatz）3. 购房时的一次性税费， 因为根据情况不同，这些附加费用会占到房款的10％左右。这里面有三笔较大的费用：公证费（Notarkosten）
公证费一般占合同房款的1.5%左右。地产购置税(Grunderwerbsteuer) 不同的联邦州的税率不同，一般在5%左右，全德的地产购置税预计还会继续上涨。销售代理费或中介费(Maklercourtage) 不同的联邦州房产销售代理费的比例也不近相同，大概在合同房款的3.57%和7.14%之间（含增值税）

回答二
既然这个房东委托了中介，一般情况下就应该直接同中介联系。是不是请评估师这个我很难说，一般来说买Wohnung的必要性要小于Haus。

回答三
全现金交易的话流程如下：

• 预订合同（非必须）
• 同卖家商定房屋交接时间（如果房子没有出租的话，一般是约定付全款之后交接钥匙）
• Notar起草合同，约Notartermin
• 在Notar那签合同 （往下付款和办其他手续听Notar的）
• 等Notar给你发Fälligkeitsmitteilung
• 按照Fälligkeitsmitteilung说的付款（一般不需要付给Notar，直接给卖家/卖家贷款的银行，卖家Konto会在合同上，如果需要汇给卖家贷款银行的话，就按照Notar发的Fälligkeitsmitteilung里面的金额汇就可以）
• 通知房东或者中介在交接钥匙
  

古秘书

谢谢  



这点的意思是。。。。？？？

有可能会同卖方签一个Reservierungsvertrag，请注意这个合同针对房屋是没有法律效力的，它只能保证你能从卖方拿到公证师的费用

德国热钱

好贴，支持。

chezshen

顶。麻烦短德语的checklist

msbean

好贴！谢谢，也要一分checklist.  

darkxing

麻烦短信一份Checklist　多谢！

红茶C

俺也想要份Checklist 谢谢

squala

地主兄，俺想来一份checklist。

zam

总结得挺清楚， 同求 checklist。

jijiyy

谢谢信息，非常试用，能短一个cheklist吗。xinning365@hotmail.com

lyou

正需要这样的信息呢，多谢楼主分享，麻烦发一份checklist到 luanqbz@hotmail.com, 谢谢！