德国购房贷款的注意事项大全 更新中

资深小地主

小地主参考了德文的资料并且结合自己的经验， 收集如下购房贷款的注意事项。目前还不能称为大全，希望我能抛砖引玉，欢迎大家跟帖，把自己贷款的经验和教训贴出来，我会及时总结到这个帖子里面，把这个帖子真正的变成大全，呵呵。如果有贷款方面的问题，我也会尽量回复。
1.        多比较各个银行。德国能够提供贷款金融机构很多，他们一般都是免费提供咨询和询价，所以一定要多多比较。
2.        对比报价里面的Effektivzins和Sollzins，一定认真看报价里面的effektivzins, 它包括了所有的管理和中介费用
3.        了解银行评估价格Beleihungswert的大小。银行会对你要贷款的房子价值进行独立评估，这个价值一般要低于市场价格Verkehrswert。大多银行最多能贷出估价的80%的金额。
4.        追索权转卖。一些银行有可能会不经贷款人的同意把追索权转卖出去。
5.        还本速度。还本速度尽量多于1%，最好是2%以上。这样可以尽快还清贷款和节省利息开销。
6.        尽量签长期合同。考虑到目前属于低利息期，所以为了长期锁定低利率，尽量签15或者20年的固定利率贷款合同
7.        获取特殊还款权Sondertilgung。 对于长期和低还本贷款合同，最好获取一个特殊还款期，这样可以根据今后收入的增加，加速还款。
8.        及早考虑后续贷款Anschlussfinanzierung。不要等到贷款银行到你，而是在贷款合同结束前及早联系后续贷款。这样可以同银行谈利息的优惠。
9.        可以考虑使用远期贷款Forward Darlehen。如果你的贷款合同几年之后到期，为了锁定目前的低利率，推荐使用远期贷款。
10.        准备期利率Bereitstellungszinsen尤其对于建房者很重要。对于新房来说，贷款金额是一步一步的支出来的。对于已经批准了的贷款金额，在过了一段时间之后，如果还没有付出，那么就必须支付准备期利率了，这个利率一般为3%。贷款人可以对于免息的时间同银行谈判。
11.        银行账号管理费Kontoführungsgebühren. 这个费用根据BGH 2011年6月11号的判决为无效，今后银行没有权利收取。
12.        国家KfW银行贷款。KfW是国家政策性银行，可以为贷款人提供不同项目的贷款优惠政策。
13.        询问德国每个州的州立银行针对住房贷款的优惠政策。
14.        远离住房储蓄Bauspar。（这点小地主会写一篇文章讲讲它的缺优点）
15.        为自己和家人留够流动资金和货款空间，以备将来经济恶化。

资深小地主

经验贴预留空间

nanjinger

好文 文笔很棒 内容很专业

zimmer28

好贴

zam

第二条里面Effektivzins比Sollzins高出0。02 这是正常的么？

资深小地主

zam 发表于 2014-2-8 16:01
第二条里面Effektivzins比Sollzins高出0。02 这是正常的么？

正常，只差2个基点已经很好了

waxwings

对于第三点，银行贷出80%是没有包含kfw的吧？

资深小地主

lalos 发表于 2014-2-8 17:52
写的很好！支持！
关于第四点，可以详细讲讲吗，谢谢。以前没有注意过这个。。。

有些银行把追索权打包卖给其他金融机构或者对冲基金，然后变成了MBS能复杂的金融产品（2008年美国金融危机就是源于这个产品），不过我想了想，债主变了，好像对贷款人也没啥影响。这是不是对一些贷款人的心理有些影响，比如当初信任这家才去它家贷款？有高人能解释一下吗？

lchappy

不错，顶。不明白4 里的追索权是什么意思。

资深小地主

lalos 发表于 2014-2-8 17:53
请教，关于第三点，是不是主要针对二手房评估

Beleihungswert也针对新房

资深小地主

waxwings 发表于 2014-2-8 17:59
对于第三点，银行贷出80%是没有包含kfw的吧？

是的，是在没有考虑kfw贷款的情况下

雪候鸟

对于远期合同不太理解。远期合同的贷款，是不是只有到远期贷款开始的时候财开始付利息。那中间那几年呢，银行转什么呢? 除非银行赌那时候利息还低，才能赚钱。

yvonne.de

写得很全面！期待第14点的细节

dusai168

好帖，支持！

资深小地主

lchappy 发表于 2014-2-8 21:12
不错，顶。不明白4 里的追索权是什么意思。

我觉着是谁是债主的意思

资深小地主

雪候鸟 发表于 2014-2-8 22:52
对于远期合同不太理解。远期合同的贷款，是不是只有到远期贷款开始的时候财开始付利息。那中间那几年呢，银 ...

这中间几年一般是没有利息的。银行在同你签远期合同的同时应该已经同另外一家金融机构签订另外一个远期合同，这样对冲掉风险，赚差价。

雪候鸟

资深小地主 发表于 2014-2-9 22:12
这中间几年一般是没有利息的。银行在同你签远期合同的同时应该已经同另外一家金融机构签订另外一个远期合 ...

你是学经济的吧，懂的真多。我以前倒是接触过远期合同这个概念，当时是听一个朋友讲能源交易，有这种形式

灯笼果

11.        银行账号管理费Kontoführungsgebühren. 这个费用根据BGH 2011年6月11号的判决为无效，今后银行没有权利收取。

德意志银行每个月还要收5欧元， 这个属于Kontoführungsgebühren吗

资深小地主

灯笼果 发表于 2014-2-9 23:03
11.        银行账号管理费Kontoführungsgebühren. 这个费用根据BGH 2011年6月11号的判决为无效，今后银 ...

你可以问db一下

neoJK

赞一个

shasha0708

好帖关注。

nzyzk

mark

herrzxmlwl

关于14条，能讲下Bauspar能干啥吗，做什么用好。或者bauspar有用吗？

古秘书

银行账号管理费Kontoführungsgebühren. 这个费用根据BGH 2011年6月11号的判决为无效，今后银行没有权利收取。

这个 第一次听说

学习了

youyou02

写的真好！

youyou02

后续贷款Anschlussfinanzierung和远期贷款Forward Darlehen是什么关系呢， 还款到期前多长时间谈Anschlussfinanzierung或是Forward Darlehen呢?

bgshp

追索权 德文名称是什么，是Grundfandrecht 吗

bgshp

关于第三条，了解银行评估价格Beleihungswert的大小。
我觉得银行的评估系统和平时我们自己认定的有区别啊。看了几处房子我觉得价格合适的房子，银行说不值这个价。最近的看的一处房子，我觉得一般，银行却说他估的价格比卖方的价格高出好几万。感觉面积大有车库的房子银行就比较看好。银行是不是更看重地皮的大小，地价呢。

1blu

270304

赞！