德国购房贷款的注意事项大全 更新中

资深小地主

小地主参考了德文的资料并且结合自己的经验， 收集如下购房贷款的注意事项。目前还不能称为大全，希望我能抛砖引玉，欢迎大家跟帖，把自己贷款的经验和教训贴出来，我会及时总结到这个帖子里面，把这个帖子真正的变成大全，呵呵。如果有贷款方面的问题，我也会尽量回复。
1.        多比较各个银行。德国能够提供贷款金融机构很多，他们一般都是免费提供咨询和询价，所以一定要多多比较。
2.        对比报价里面的Effektivzins和Sollzins，一定认真看报价里面的effektivzins, 它包括了所有的管理和中介费用
3.        了解银行评估价格Beleihungswert的大小。银行会对你要贷款的房子价值进行独立评估，这个价值一般要低于市场价格Verkehrswert。大多银行最多能贷出估价的80%的金额。
4.        追索权转卖。一些银行有可能会不经贷款人的同意把追索权转卖出去。
5.        还本速度。还本速度尽量多于1%，最好是2%以上。这样可以尽快还清贷款和节省利息开销。
6.        尽量签长期合同。考虑到目前属于低利息期，所以为了长期锁定低利率，尽量签15或者20年的固定利率贷款合同
7.        获取特殊还款权Sondertilgung。 对于长期和低还本贷款合同，最好获取一个特殊还款期，这样可以根据今后收入的增加，加速还款。
8.        及早考虑后续贷款Anschlussfinanzierung。不要等到贷款银行到你，而是在贷款合同结束前及早联系后续贷款。这样可以同银行谈利息的优惠。
9.        可以考虑使用远期贷款Forward Darlehen。如果你的贷款合同几年之后到期，为了锁定目前的低利率，推荐使用远期贷款。
10.        准备期利率Bereitstellungszinsen尤其对于建房者很重要。对于新房来说，贷款金额是一步一步的支出来的。对于已经批准了的贷款金额，在过了一段时间之后，如果还没有付出，那么就必须支付准备期利率了，这个利率一般为3%。贷款人可以对于免息的时间同银行谈判。
11.        银行账号管理费Kontoführungsgebühren. 这个费用根据BGH 2011年6月11号的判决为无效，今后银行没有权利收取。
12.        国家KfW银行贷款。KfW是国家政策性银行，可以为贷款人提供不同项目的贷款优惠政策。
13.        询问德国每个州的州立银行针对住房贷款的优惠政策。
14.        远离住房储蓄Bauspar。（这点小地主会写一篇文章讲讲它的缺优点）
15.        为自己和家人留够流动资金和货款空间，以备将来经济恶化。

资深小地主

经验贴预留空间

nanjinger

好文 文笔很棒 内容很专业

zimmer28

好贴

zam

第二条里面Effektivzins比Sollzins高出0。02 这是正常的么？

资深小地主

zam 发表于 2014-2-8 16:01
第二条里面Effektivzins比Sollzins高出0。02 这是正常的么？

正常，只差2个基点已经很好了

waxwings

对于第三点，银行贷出80%是没有包含kfw的吧？

资深小地主

lalos 发表于 2014-2-8 17:52
写的很好！支持！
关于第四点，可以详细讲讲吗，谢谢。以前没有注意过这个。。。

有些银行把追索权打包卖给其他金融机构或者对冲基金，然后变成了MBS能复杂的金融产品（2008年美国金融危机就是源于这个产品），不过我想了想，债主变了，好像对贷款人也没啥影响。这是不是对一些贷款人的心理有些影响，比如当初信任这家才去它家贷款？有高人能解释一下吗？

lchappy

不错，顶。不明白4 里的追索权是什么意思。

资深小地主

lalos 发表于 2014-2-8 17:53
请教，关于第三点，是不是主要针对二手房评估

Beleihungswert也针对新房