出租房退税总结

dgeneration

zan

xiaogong

楼主人太好

dennyy

你好，楼主。
假如一年房租收益8400欧；还贷7200欧，房价折旧4000欧元。也就是说和房屋出租相关的收入8400欧，支出11200欧。
税务局是认可从我的全年总收入中扣除这11200欧的支出，还是只认可8400欧的支出（因为房租收益只有8400欧）？

leeiron

dennyy 发表于 2015-10-26 10:35
你好，楼主。
假如一年房租收益8400欧；还贷7200欧，房价折旧4000欧元。也就是说和房屋出租相关的收入8400 ...

请问这个房价折旧是怎么算出来的？

jelly_bessie

从投资的角度看，因为买房出租带来的变化实际上是净收入为负时减免这个差值的税，弥补一部分损失，却仍是损失的多，如果净收入为正，则会多征这个差值的税，但还是盈利的多。不赚不赔的情况，则跟没有买房出租结果一样了。如果买房自住，则不改变总收入，也不计房子的支出，报税结果不受影响。

小灰兔Mila

请教您楼主，我們的公寓買的時候20萬，現在還有10萬餘款。因为准备买新的住所把旧房出租，而且旧房可以随时重新贷款（bauspar已经zuteilung了）。一個有几处资产的朋友一直建议我，旧房多贷款，比如虽然10万余款但贷款15万（有的银行没问题，也不管钱拿去做什么），如此出租时租金用来免税就是算15万的利息可以免税而不是10万的利息免稅，免稅再加上折舊費等等。而多出的5万可用来今后买新房首付。他还多次反复强调这是合理避税，而且仅仅是把自己以前存的钱拿出来。但是我问了税务师，他们都说，多的5万要用到旧房投资才能免税，否则就是耍花招。有个还说，如果要多拿钱，最好贷款的时候分割成两分，分清哪些时余款，哪些是多出来的利于算税。

我又在想，或许贷款后马上出租是有些讲不过去会让财政局注意到，可是如果我现在贷款但不如上分割，而是一次15万，几个月或更久后后再出租，那时利息和贷款总额，本来就不好计算了，而且我确实是自住后再出租，是否就真可以拿这15万来免税也不会有麻烦。

我个人是不愿冒险，如果是不合法的其实也多不了多少钱还给自己找麻烦，因为税务局是十年后还可以追查并以6%利息要求赔偿。

多谢了！

jeditech

小灰兔Mila 发表于 2016-2-18 03:08
请教您楼主，我們的公寓買的時候20萬，現在還有10萬餘款。因为准备买新的住所把旧房出租，而且旧房可以随时 ...

上周有事，回复稍迟，请见谅。

税务师说的是对的。原则上只有用在出租房上的贷款利息可以退税。贷款15万，10万还旧贷款，剩余五万如果用于翻修出租房，那么其利息也可以退税。如果那五万用于比如买车，那么利息当然不能退。你那个朋友的做法其实是钻了空子，因为税务局一般不会来查你的钱是否真的用于出租房。问题是万一有一天税务局较真了，麻烦很多。

小灰兔Mila

jeditech 发表于 2016-2-22 10:54
上周有事，回复稍迟，请见谅。

税务师说的是对的。原则上只有用在出租房上的贷款利息可以退税。贷款15 ...

多谢楼主！我觉得楼主很懂法律，能向您请教很高兴。

前天和美国做房地产的亲戚请教，他给我说了如下的话：

「你要先打听清楚德国的政策，我说的是我所了解的美国的情况。

所有在出租房上的利息应该都是免税的。

假设你原来的房贷是10万，重贷后是15万，房子重贷后出租，这15的息都是免税的，与你拿出的5万无关。原因是，银行之所以给你重贷15万，是因为你的出租房目前的市场价值15万，你在出租一个15的房子，15万的贷款是商业行为，其利息是商业花费因此都是免税的。

你重贷15万，意味着你在出租房上投了15万，所以这15的利息是免税的。至于你拿出的5万，如果继续投入出租房，这5万的利率可以免税，否则不可以。

15万都是免税的，因为它是出租房的现有贷款。另外5万，如果你继续投在同一或另一出租房上，可以再免税，那么你会有总数20万的免税。否则的话这5万(如果你用来干别的）不免税。」

楼主，看来德国的政策和美国不一样。以上面的例子，美国至少能免15万利息的税，最多能免20万利息的税。德国是最少10万，最多估计是15万吧？

jeditech

小灰兔Mila 发表于 2016-2-29 22:35
多谢楼主！我觉得楼主很懂法律，能向您请教很高兴。

前天和美国做房地产的亲戚请教，他给我说了如下 ...

贷款利息是否可以退税，其原则是贷款的用途，与房屋的市场价值无关。只要钱是用在出租的房子上，就可以退税。

小灰兔Mila

jeditech 发表于 2016-3-1 15:03
贷款利息是否可以退税，其原则是贷款的用途，与房屋的市场价值无关。只要钱是用在出租的房子上，就可以退 ...

楼主，我估计德国、美国的制度不同。
关于用到出租房上来免税，可以把钱存着以后用么？可以在找到租户以前用么？还是必须有了租房合同在一定时限内用。
用于购置出租房的暖气电器家具是不行的吧？这样只是使资产增值。必须只是用在雇佣工人的工资上免税吧？
不用只是作为万一租户不交房租的过渡资金，这样的利息也不能免税吧？