解密了，开个分析贴，为什么现在要买房

vivian4049

那楼主觉得等值现金在手，从投资角度看，是在中国买房好还是在德国买房好呢？

jingnan

我的感觉， 中国投资容易赚钱，但是现阶段风险要比德国大，搞不好成了击鼓传花最后一手。

1343607

.........

nemos1

现阶段当然是投资中国的房产回报高，每年都说中国的地产泡沫要破裂，都说了10年了，房价还是在涨，是吧？想想看，中国要进城买房的农民还有多少就知道了。只不过，在一线大城市，房价涨的慢点了，但是因为基础房价高，涨的幅度小，获利还是高的。在三线城市涨幅达，但是基础房价不高，适合长线投资，或者自己养老。
我刚刚还在另外一个帖子里说现阶段不在德国买房呢。

nemos1

忘了说了，慕尼黑例外啊。

dahli

BUTONGYI

Kan

BUTONGYI

Kan

赖瓜

恩， 看完了，正准备买

志卿

好帖！谢谢楼主尽心尽力的分析！我学习到很多

草莓妹妹

写的很好

jingnan

索性把这个贴联过来，法兰的朋友可以进来看看。

https://www.dolc.de/forum.php?mod ... p;extra=&page=6

我觉得 Parkend下一期和central & park不错。 Parkend 有房子外表好些，但靠展览会，有展览会的时候，交通要堵塞，是个问题。

great

写的不错，宏观上觉得分析的很透彻。具体到个例就另说了，房子这东西跟股票一样，没卖出去折现之前什么所谓市场价值都是浮云，看别人或邻居卖好价格不代表自己也能那么幸运。买房不要抱着能升值发财的心态，盲目跟风反容易适得其反，如果不是行家的话，就得抱着买的不如卖的精的心态。其实抛开一切所谓经济利益不谈，如果还是对买房有需求的话，或者有自己房子有愉悦感的话，这房子买的就比较对了。

jingnan

看看国内人忆苦思甜  

http://bbs.tianya.cn/post-house-405803-1.shtml

nightfly

jingnan

贷款已经开始回升了，最佳贷款已经从五月初的1.58% 上升到1.99%， 将近0.4%个百分点。

大背景是，美国号称经济回升，道琼斯屡破纪录。 欧元摆脱希腊问题。。。

问题只是延迟了。 中国崛起， 便宜生产，欧美生产力下降这个大前提，没有改变。

jingnan

这几天利息升得较快，贷款的赶快加紧了

benbenbaobao

很赞同LZ的分析！
列两个实例，我们小区是08年到10年开发的新住区，共10户：
---- 一住户08年建成入住，因为工作变换今年3月将房子加价30%（相比08年造价）卖出，而且两周就出手了。
---- 另一住户长期不在这居住（09年建成的），因为上一住户的顺利卖出，也在5月加价30%售出。

我们是11年初最后开发完入住的，相比当时的房价可以得出结论，这两个30%都是从11年后涨起来的。。。最近新闻也一直在播报各大城市涨房租的情况，所以房价涨势不言而喻。。。

jingnan

利息开始下行了，抓紧看房了。

猪虾芹

up

princess

kankan

darkxing

jingnan

美国在继续印钱，每个月800亿刀， 一年快1万亿了，好像差不多是其GDP的6.3%，加上正常情况下的通膨3%， 基本上就是10%。美国印钱，欧洲就不得不印，否则人家拿白纸换你真金白银。这几年房地产年增长10%左右，印证了这一点。
不进行财产投入，基本上就是你的钱被稀水10%。
为什么投资房地产呢？ 因为这里有3% 的贷款，就是说你贷款部分，自动有7%的盈利(假设房价继续涨的话)。  如果你是20%首付，你的100%房产增值，那么撬动的盈利可观。

照目前情况看，美国没有找到比印钱更好的解决方法。那么，买房及房价增长，是不可避免的。


当然，一定有人喊房价贵，那是从租房一方来讲的。但是在市场经济情况下，国家无法干预。几年来房价涨，没有受控制，说明这点。

我的观察，在美国的中国人老早就看出这个问题，很多人做房东了。

远帆

除了遇到国家动荡，战争或者自然灾害，一般来说，不动产总是保值的。
德国几十年不涨房价，现在看来，不涨是不太可能了。

jingnan

有人提到租售比的问题，我觉得租售比体现了投资回报率。
好比20就是指5%的回报，如果你拿到的利息是3%，你不还本的话，就是白赚2%， 如果贷款利息是5%的话，你就是白干，白担风险。
长期以来，利息一直是5%以上，所以20的租售比是个坎，低于这个，就是白忙。

当然，前提是房价本身不动，而且你还要付维修，并且没有考虑到通货膨胀， 房租变化的情况。

现在情况发生变化，10年利息2.5%左右，你的贷款部分，有10年的2.5% 好白拿(如果租售比20的话)

而且现在世界性的大规模印钞，是很久很久以来没有发生过的。

大规模印钞，理论上讲要引起大规模通货膨胀，但是大家根据并没有那么大（其实已经很厉害了）， 那么就说明这钱是朝某一特定方向流去了，2008年以来，房价，股市，黄金上涨，印证了这个特殊方向。

现在，美国继续印钞，目前还没想出其他赖账的方法，所以，房价，会不以一定部分人意志而转移地会继续涨一阶段。

房价涨，会推动房租涨，会改变租售比。你买了房以后，你付出的房价是固定的了，以后房租上涨，将会缩小你的租售比， 因为你的房价不会变动了，而长时间以来，房租一直是上涨的。

当然，买房不能买到没人要去的地方。

江南织造

jingnan 发表于 2013-10-23 19:06
有人提到租售比的问题，我觉得租售比体现了投资回报率。
好比20就是指5%的回报，如果你拿到的利息是3%， ...

但是实际上，只投资出租房的话，Rendite要大于5.5%左右，你才会有收益

出租房贷款比自住房要高很多，作投资当然本金越少越好，现在投资房利息差不多3，8% - 4，3%，加1%的Tilgung，就是4，8% - 5，3%了，再算上维护费的话，Rendite小于5.5%就没啥收益了

jingnan

3、8%?你贷的是20年贷款吗？

另外，你忘了3%通膨了

江南织造

jingnan 发表于 2013-10-23 22:00
3、8%?你贷的是20年贷款吗？

另外，你忘了3%通膨了

出租房和自住房的利息不一样，出租房能拿到3，8%本金已经算很高了

jeditech

江南织造 发表于 2013-10-23 22:03
出租房和自住房的利息不一样，出租房能拿到3，8%本金已经算很高了

今年七月签的贷款，出租房，本金低于２０％，１０年利率2，4%。

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