解密了，开个分析贴，为什么现在要买房

Shinny

如果一二线城市期房公寓目前是4000到6000一平方， 那次新房（比如2011，2012， 2013，2014）年盖的，即使当年两三千一平米， 这些房子如果转手， 它们要么和新房一个价，要么更高一些 （因为地理位置往往比现在盖的要好，再加上房主的装修） 在一二线城市我还看不到房价有下跌的可能， 但感觉不会像前几年上涨那么厉害了。 但未来几年我看房租的涨势还是乐观的，因为需求在那里，而且一时半会还解决不了。

jingnan

这个短期涨势我已经说过，现在涨价是旧房也很凶猛，我见到过1960年的房，根本没维修过，直接叫和新房一样的价格。可是租金比新房差很多，还有投资很多，这样的房，对于投资，吸引力不是很大的。 所以有人说看到有些房挂网上很久。

问题是中期和长期发展，比如5年后，怎么，如果不涨了，或者今后10年，房价平均只涨2%，那么投资是否还核算，需要考虑了。

m8c8h8

认真地看完了，写得真好！

我就属于买房比较晚的，虽然错过了前几年的大好时机，但就目前来看，法兰的房价还有上涨空间，现在下手也不晚。

Shinny

jingnan 发表于 2017-3-8 11:11
这个短期涨势我已经说过，现在涨价是旧房也很凶猛，我见到过1960年的房，根本没维修过，直接叫和新房一样的 ...

想讨论一下，

投资房投了20%，什么都算上的40万的新公寓， 投资人出了8万做首付， 10年里有租金收入用于还贷，假如10年后已经还了10万，8+10 ＝ 18万， 还剩22万银行欠款，这个时候想卖， 假如房价没涨， 房子还是卖40万， 会亏吗

spike

sxgr 发表于 2017-3-8 09:13
确实是真的，四个房源就挂在那儿，朋友还去看房了。
每个涨了20多万，即便扣掉盈利税，还能赚10几万。就 ...

如果真的如此，那除非有别的避税手段，或不涉及大额贷款，不然其实不是好买卖。
我的计算如下：
买入价80万，+3.5%巴伐利亚土地交易税，+2%公证费，购房成本共计84.4万。假设首付20%，共贷款67.5万，贷款毁约赔偿费很难计算，暂且算3万吧。总支出为87.4万。
卖出价104万，与买入价的差价是24万，按照40%的税率，需要缴纳9.6万投机税，实际收入94.4万。
最终的盈利是94.4-87.4=7万，这还是比较简化和理想化的算法，实际很有可能会发生各种其他费用，比如装修费，售房中介费。
就算赚了7万，对于占用的资金和承担的风险来说，收益率不算很好，更不用说获取暴利了，所以我认为不值。

Shinny

spike 发表于 2017-3-8 12:53
如果真的如此，那除非有别的避税手段，或不涉及大额贷款，不然其实不是好买卖。
我的计算如下：
买入价 ...

占用的资金只是首付的20%，不到20万， 用两三年的时间就能多出来7万， 不算差啊，

spike

Shinny 发表于 2017-3-8 12:18
想讨论一下，

投资房投了20%，什么都算上的40万的新公寓， 投资人出了8万做首付， 10年里有租金收入 ...

如果房价没有涨的话，卖价不到40万，因为买房时的Nebenkosten是另算的，假设是7.5%，那么就是3万，也就是说卖价应该是37万。
卖房所得37万，扣除22万剩余贷款，还有15万，再去掉首付8万，实际盈利7万。也就是说8万的资本在10年后收益7万，年化利率6.5%，作为投资马马虎虎吧，好于大多数理财产品。但是10年房价不涨的可能性微乎其微，只要涨了就是锦上添花。结论就是赚了。

spike

Shinny 发表于 2017-3-8 13:00
占用的资金只是首付的20%，不到20万， 用两三年的时间就能多出来7万， 不算差啊，

对我们这种P民来说当然是发了一笔横财，比大多数理财产品都赚得多，但是能一下子出手4套房子的壕肯定不会满足于这点收益，毕竟要承担较大的风险，万一开发商破产了无法交房呢？万一突然需要资金周转呢？万一房价没有大涨呢？万一脱不了手呢？

sxgr

spike 发表于 2017-3-8 12:53
如果真的如此，那除非有别的避税手段，或不涉及大额贷款，不然其实不是好买卖。
我的计算如下：
买入价 ...

我道不知道银行那边要赔这么多，之前马虎计算觉得一个房子赚10万很不错了。
另外房子是新房，今年5月才能拿，所以既没有出租也没有自住过，不明白这样政府怎么来界定是投资房呢？

didida

楼主确实很有远见！！，请教：
现在离你开贴的时间已经有四年了，再加上之前业已经涨了三年。
按照周期算， 应该差不多饱和了吧？还会再涨吗？