研究：德国大多数公寓的房东都是小规模的私人
为了保护租户免受租金持续上涨的影响，联邦议院通过了将热门住宅区新租房的租金上限延长至2029年底的法案。新版租金上限政策还涵盖了与指数挂钩的租金和带家具的公寓。德国的公寓大多是私人出租。这些私人房东尽管收入不断增长，但并非收入丰厚。一项研究表明，大多数德国租赁公寓并非由企业、市政服务提供商或合作社所有。科隆经济研究所 (IW) 的周四提交的一项研究显示，德国共有1610万套公寓由小型私人房东提供。这相当于租赁住房存量的64.4%。IW 研究人员总结道：“小型私人房东是德国租赁住房市场的中坚力量。”
德国 13% 的家庭是房东
数据显示，从租房收入中扣除的运营和维护成本，大多数私人房东的净租金收入适中。2022 年平均净租金收入略低于 5500 欧元。 2000年，这一数字约为3750欧元，增长了53%。可以看到，公寓出租的租金收入尤其是在2010年代之后有所增加。
研究报告指出：“许多地区的租金显著上涨，住房需求增加，同时，持续的低利率阶段改善了业主的融资条件。” 此外，还有众多的税收优化机会、买房投资的吸引力日益增强，将房产作为私人退休计划的投资意识也日益增强。
“小型私人房东群体的构成日益多样化。” 他们有的平均收入可能较高，但五分之一的小型房东属于收入最低的40%。研究人员强调：“与普遍偏见不同，私人房东并非都是持续富有的投资者。”
IW认为，联邦政府在住房政策的抉择中应将高比例的小型私人房东考虑在内。研究人员写道：“尤其是在气候保护和租金监管方面，这一群体面临着重大挑战和意想不到的副作用。”融资政策、节能改造激励措施和监管措施应基于现实的投资方案，以确保现有房产的租赁意愿。
根据IW的计算，每年必须投资超过700亿欧元用于节能改造，才能实现气候目标。这意味着私人房东每年的投资价值将超过250亿欧元。
这项研究显示，德国的住房市场以小规模私人房东为主，这些房东虽然收入在增长，但也面临诸多挑战。根据科隆经济研究所的数据显示，德国有1610万套公寓由小型私人房东提供，占租赁住房总量的64.4%。这表明，小型私人房东在租赁市场中扮演着重要角色。
尽管大多数私人房东的净租金收入适中，2022年的平均净租金收入为5500欧元，相较于2000年的3750欧元有所增长，但同时也有相当一部分房东属于收入较低的群体。研究指出，许多地区的租金上涨主要是由于住房需求增加以及低利率改善了融资条件。
此外，研究还强调，联邦政府在制定住房政策时应充分考虑这一房东群体的特殊情况，尤其是在气候保护和租金监管方面，私人房东面临的压力和挑战不容忽视。为实现气候目标，私人房东每年需投资超过250亿欧元进行节能改造，这对他们的经济负担会进一步加重。因此，合理的融资政策和激励措施对于确保他们继续出租房产至关重要。
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