德国空置的写字楼翻了三倍
最近的一项研究揭示了德国写字楼市场的灾难：目前有 600 万平方米的办公空间无法找到新租户。德国办公楼市场的危机正在加剧。柏林市场研究机构 Bulwiengesa 和汉堡建筑改造专家 Apoprojekt 在三月初发布的新房地产库存研究的结果显示，最重要的房地产城市六年内未出租写字楼面积几乎增加了两倍： 2019年还是230 万平方米，现在跳涨到600万平方米。
写字楼积压快速增加的原因有几个。
[*]一方面，即使投资者和项目开发商破产潮不断，但几年前启动的项目目前已经完工。例如，2024年，七个A级城市共有120 万平方米的办公空间进入市场。而过去十年平均每年新落成的写字楼面积只有100万平方米。
[*]此外，自2019年以来，约有18万平方米新装修办公空间进入市场。这是房地产市场中规模小但蓬勃发展的细分市场：自2019 年以来，装修工程在总完工量中的占比已增长近 140%，达到四分之一左右。翻修工程的数量也达到了创纪录的水平。
[*]第三个因素是已知的市场趋势。公司纷纷缩小规模，甚至放弃办公室，转而选择居家办公。许多空置的办公室无法找到新租户。转租空间的空置率也在增加。
[*]经济放缓也明显减缓了对新写字楼的需求。写字楼供应量增加，而需求正在暴跌。将写字楼改建为住宅楼的做法虽然顺应市场，但成本高昂，迄今为止仅限于个别项目。
法兰克福空置率 11%
到 2024 年底，A 级城市的写字楼有 7.1% 空置。七大都市圈的发展差距较大。法兰克福的空置率最高，为 11%，相比2024 年第二季度增加了 1.2 个百分点。负面名单上排名第二的是杜塞尔多夫，空置率达 10%。柏林的空置率处于中等水平，为 6.9%，而科隆的空置率在 A 级城市中最低，仅为4.7%。
其他调查报告显示的空置率甚至比 Bulwiengesa的更高。例如，房地产服务商JLL估计，德国七座A级城市的当前空置面积为670万平方米。两者的统计差异源于 JLL 和 bulwiengesa 考察的市场区域没有完全重合，例如 JLL就包括了法兰克福周边地区。
热门地区的租金依然高昂
尽管供应过剩，但一线城市的最高租金仍在上涨。 2024年，慕尼黑的租金为每平方米 54.00 欧元，是A级城市中最高的。
位于中心地段的高品质写字楼的营销依然亮眼，但业主面临的压力也越来越大，他们需要确保老化的现有物业在能源和建筑方面具备面向未来的能力，否则他们就有可能失去其建筑与市场的联系。 德国的办公楼市场正面临严峻的挑战，空置写字楼面积剧增，达到600万平方米，几乎是六年前的两倍。这个问题由多种因素造成：
1. **项目滞后**：虽然市场出现了金融危机和投资者破产，许多在前几年启动的写字楼项目仍在如期完工，例如2024年将有120万平方米的新办公空间投入市场。
2. **装修市场崛起**：自2019年以来，约18万平方米的新装修办公空间上市，装修工程的数量和比例显著上升，成为市场中一个活跃的细分领域。
3. **工作模式变化**：越来越多的公司选择居家办公，导致对办公空间的需求下降，转租空间的空置率也随之增加。
4. **经济放缓**：整体经济环境不佳，进一步抑制了对新写字楼的需求。
尽管空置率逐渐上升，但一线城市的顶级写字楼租金依然保持高位，例如慕尼黑的租金达到每平方米54.00欧元，反映出热门地区仍然吸引了高质量的市场需求。然而，业主们面临着越来越大的压力，必须确保他们的物业在能源和建筑标准上符合未来的发展需求，否则可能会失去与市场的连接。
在法兰克福，当前的空置率达11%，杜塞尔多夫和柏林的空置率分别为10%和6.9%，显示出不同城市之间发展的显著差异。总之，德国的办公楼市场正在经历一场结构性的调整，如何应对空置率上升与市场需求变化，将是未来的重要课题。
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