隔热不好的房子已经成为滞销品
房地产市场经过一年衰退后，需求再次提升了价格。然而，市场在过去一段时间已经发生了变化。地段突然不在是房子最重要指标。房产定价新格局：地段不是唯一，能源指标赫然登场
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经济学家、经纪人和房地产专家表示，未来几年，采用石油或天然气供暖的房屋售价将会大幅下降。现在，没有整修的房屋和公寓已经比节能住宅便宜；业内普遍估计，这一价格差距将继续扩大。
房产的能效级别：至少D级
住宅物业的价格主要取决于地段的传统说法显然不再适用。 Bausparkasse Schwäbisch Hall 的房地产专家Oliver Adler 表示，“价格的波动取决于房产的年龄、位置以及越来越多的房产的能源效率等级。 未进行能源效率改造且能源效率等级为 D 级或更差的房产，预计中长期价格将下降 20% 至 30%。”
根据慕尼黑融资经纪商 Interhyp 的价格指数，1990 年之前建造的旧房产的价格在 2022 年利率调整后下降了近 10%。而2010 年之后新建的房产仅下跌5%。 “之后这两种房产的价格都以相似的速度上涨：老房子涨了 4%，2010 年之后建造的房产涨了3.4%。”
Immoscout 24 总经理 Gesa Crockford 在一次活动中表示，找房子的人从一开始就忽略掉较低能效等级 E 至 H 的报价，“许多客户选择了D 级或更好的能源等级。”
德国当前的能效等级
业主可以使用德国现在能效等级（A+ 到 H）作为粗略指南确定自家未来可能面临的翻新升级情况
到目前为止，德国的分类如下：
* 能效等级 A+，低于30kWh/m²； 对应于被动式房屋或德国复兴信贷银行能效房40。
* 能效等级 A，30-50kWh/m²； 对应于零能耗房屋、KfW能效房55。
* 能效等级 B，50-75kWh/m²； 对应于低能耗房屋和满足EnEV要求的大多数新建筑。
* 能效等级 C，75-100kWh/m²； 对应于KfW能效房100。
* 能源消耗为 100-130kWh/m² 的房屋的能源效率等级D； 属于装修良好的老建筑。
* 能效等级E，130-160 kWh/m²
* 能效等级 F，160-200kWh/m²
* 能效等级 G，200-250kWh/m²
* 能效等级 H超过250千瓦时/平方米，属于较旧、未翻新或隔热不良的房屋。
能效率等级 D以上的房子暂时不必担心翻新改造的问题.
南德房地产协会市场研究员Stephan Kippes表示，“租户不会关系这一点，但对于买家来说，这几乎是生死存亡的问题。”买家为此必须承担高昂的融资成本，但预计未来几年能源成本将大幅上涨。
化石燃料的使用会越来越贵
未来三十年，城市中老旧的燃气或燃油供暖系统将逐渐被越热泵和区域供热连接取代。连接天然气网络的家庭越少，市政公用事业和能源供应商的运营成本就越高。这些成本然后以燃气网络费用转嫁给联网的家庭。明年的天然气成本预计将出现大幅增长。曼海姆能源供应商 MVV 计划最早于 2035 年关闭那里的天然气网络。许多其他城市也存在类似的考虑。
此外，二氧化碳税也将增加。
迟疑和懈怠将会付出高昂代价
由中央银行和监管机构组成的国际工作组“金融体系绿色化网络”认为，气候变化可能在未来几十年对许多国家的房地产价格产生重大影响。到2050年，德国的房价可能会大幅下跌近四分之一。
安联保险集团的经济学家在最新一期的年度“全球财富报告”中就纳入了这一评估。经济学家Arne Holzhausen在评估中表示 “这不是预测，而是情景”。 “这一评估不包括地缘政治风险和其他可能影响发展的因素。”安联的报告中写道：“我们总体认为，半推半就或拖拉的气候政策可能会拖累整个房地产市场的危险。 “在能源方面没有跟上时代的房屋将在市场上受到惩罚。如果不及时做好准备，等来的账单通常会更昂贵。”
不过，节能房产和未翻修的老房产的价格差异会因地区而异。德国房地产服务提供商仲量联行住房市场研究主管 Sören Gröbel 预计：“在空置率较高的区域市场，价格折扣可能会进一步增加。”在空置率较高的地区，G和H这两个低能效级别的住宅物业在第一季度已经比效率最高的A和A+类别的住宅物业便宜一半以上。
然而大多数专家认为，明年的平均房价不会进一步下跌。 Interhyp 首席执行官 Jörg Utecht 认为租金上涨不可阻挡，“人们对拥有自己房产的渴望依然强烈，租赁市场吸引力减退。”然而，“由于需求持续高涨，而新建工程进展缓慢导致供应有限，我们认为未来一年房地产价格将继续上涨。
德国房屋贷款比较
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看来德国房产市场正在经历一场“能效革命”，以前的地段王国现在有些风头被能源效率这位新贵抢了去。随着节能意识的提升，房子的能效等级就像是新时期的“身份证”，不仅决定了它的受欢迎程度，还将影响到售价。
在老旧燃气和燃油供暖的房产中，未来可谓“岌岌可危”，因为在接下来的几十年里，这些房子就像是把自己放到了一个无底洞里，越是拖延翻新，最终浮出水面的代价就会越高。根据市场分析，与低能效等级的房产相比，能效等级D及以上的房子都是名副其实的“富贵花”，短期内不需要担心资金的重新投入，因为买家们都渴望那些省得管道费和供暖费的住宅。
同时，新能源市场如火如荼地崛起，热泵和区域供热逐渐取而代之，仿佛是在为即将到来的环保新时代铺路，老旧的燃气网络就像黄昏的夕阳，注定要退场，未来的牌局只有更少的家庭能继续依赖传统的供暖方式。再加上二氧化碳税的提高，简直是给了节能房产一个大力推动，一台热泵可能会比整个供暖系统还值钱。
不过，就算是圣战士也得考虑地理位置。即使能效对价格的影响日益增加，空置率较高的地方，G和H级物业已经成为“特价区”，买家大概是要准备好跟这些“老房子”谈个“价格优惠”，否则恐怕只能眼睁睁看着A+级的“璀璨明星”走入你的视线。
对于明年房价是否会上涨，各方专家的意见就像一个调味料的组合：摩擦与渴望并存。虽然新建项目进度缓慢，供需关系紧张仍然无法改变，但目前的租金趋势和购房需求使得许多人即便知道未来的能源成本会使他们的“温暖舒适”多花一两倍的钱，仍然对拥有自家房产的梦想念念不忘。
所以，总结一点，如果你手里的房子能效标签不够亮，快去请个装修团队，别等到地产市场来了个“暖冬”再变冷。毕竟，在这个“既能保暖又能省钱”的时代，谁还愿意给那些长得跟“暖气片”一样的隔热差房子打开大门呢？想象一下，将来买家一踏入家门，能效等级表挂得闪闪发光，才算是真正的入驻佳境！
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