成立房产公司的探讨

握紧阳光 · 发表于 2021-12-16 10:14

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本帖最后由握紧阳光于 2021-12-16 09:18 编辑

有几个关于成立房产公司的问题，在网上找到的信息比较笼统，所以大家探讨一下。
1、公司类型UG、KG、GmbH，对于私人投资者，是不是UG就可以了？
2、成立公司之后，作为公司客户对接银行，是否可以110%贷款？贷款的各项条款是否比私人贷款更优惠？
3、成立公司主要的目的是避税，因为正常工作的工资加上租金收入，税比较高，只能通过Modernisierung之类的途径避税。查了一下，公司的租金收入只需要交15%的Körperschaftssteuer，这么算下来，税务上比私人的有优势。
4、10年内出售房产，公司交15%的税，比私人的少，短线操作的房子比较适合公司运作。
5、长线的房子以私人身份持有，但是所有工作以委托Rechnung的形式转嫁给公司运作，这样私人也可以节省一部分税。

以上内容，欢迎探讨！大家有其他的关于成立公司的优缺点，欢迎指点！

great · 发表于 2021-12-16 10:28

华人的房产公司都内卷的不像样了，找虐么

握紧阳光 · 发表于 2021-12-16 10:31

great 发表于 2021-12-16 09:28
华人的房产公司都内卷的不像样了，找虐么

我考虑成立公司的目的不是做业务，而是整合管理自己的房子，为租金和出售收益避税。不涉及外人的业务

mj250 · 发表于 2021-12-16 10:57

前阵子不是刚发生过众多名人空壳公司偷税漏税被曝光的事件么？难道不发生在自己身上就不算教训？

握紧阳光 · 发表于 2021-12-16 11:06

mj250 发表于 2021-12-16 09:57
前阵子不是刚发生过众多名人空壳公司偷税漏税被曝光的事件么？难道不发生在自己身上就不算教训？ ...

大哥，请你仔细看看，我说的是避税，目的是降低盈利部分的交税额度。首先，这不是空壳公司，其次，不偷税漏税，合法避税你没听过吗？

mj250 · 发表于 2021-12-16 11:24

握紧阳光发表于 2021-12-16 10:06
大哥，请你仔细看看，我说的是避税，目的是降低盈利部分的交税额度。首先，这不是空壳公司，其次，不偷税 ...

你公司要有业务才不算空壳公司啊，

握紧阳光 · 发表于 2021-12-16 11:31

mj250 发表于 2021-12-16 10:24
你公司要有业务才不算空壳公司啊，

业务就是房屋出租啊，房子是公司名下的资产，出租房屋收租金，买房以公司名义操作，这就是业务啊。

mj250 · 发表于 2021-12-16 11:36

握紧阳光发表于 2021-12-16 10:31
业务就是房屋出租啊，房子是公司名下的资产，出租房屋收租金，买房以公司名义操作，这就是业务啊。 ...

那可以。

握紧阳光 · 发表于 2021-12-16 12:59

Sky23 发表于 2021-12-16 11:31
看了你的帖，不但不觉得能合理避税，而且还会很累。原则上，你需要增加支出来合理避税，支出的费用要给自己 ...

我没有想到那么多且复杂的避税方式，那样的确很累。我的初衷就是把租金收入以及卖房盈利收入和工资收入分开，因为纯工资收入已经比较高了，额外的收入再加上去，就要交很多税，公司的只需要15%的税，比私人要合算。不知道这样的话，划不划算搞一个公司

elaine_y1728 · 发表于 2021-12-16 13:00

已有的房子怎么变成公司资产呢？

握紧阳光 · 发表于 2021-12-16 13:29

本帖最后由握紧阳光于 2021-12-16 12:42 编辑

elaine_y1728 发表于 2021-12-16 12:00
已有的房子怎么变成公司资产呢？

对，这也是我考虑的一个问题，如果不能顺利过渡到公司名下，已有的房子只能继续私人持有，但是可以用服务代管的形式避税。比如每月租金交税额度1000欧，税率42%，要交420欧税，如果每月200欧作为代管服务费给公司，私人每月租金交税额度就变成了800欧，交336欧税，另外公司要交30欧的税，总共实际交税336欧，每月少交84欧的税。
如果租售比不是那么高，每月的cash flow很低的，用代管服务的形式，可以把所有的私人利润做平，等于是把应缴私人税额转化为公司税额，税率从42%降为15%

而且，如果操作得周全的话，可以把私人房产的支出合法地尽可能高额转给公司，这样私人房产甚至可以变成账面cash flow负资产，进而将私人工资收入的应缴税额都降低下来，毕竟42%和15%的税额最终会差很多。

Sky23 · 发表于 2021-12-16 15:15

握紧阳光发表于 2021-12-16 11:59
我没有想到那么多且复杂的避税方式，那样的确很累。我的初衷就是把租金收入以及卖房盈利收入和工资收入分 ...

公司的只需要15%的税，比私人要合算

哪有这么好的事。15%的 Körperschaftsteuer 只是法人（如 GmbH）的收入税，还有带杠杆的 Gewerbesteuer。公司盈利发给你私人的时候硬性地要交25%的 Kapitalertragsteuer 和5.5%的 Solidaritätszuschlag 。 当然，分红时还有别的替换纳税方法如 Teileinkünfteverfahren，但税额大同小异。
https://www-firma-de.translate.g ... -CN&_x_tr_hl=de

Sky23 · 发表于 2021-12-16 15:20

千万不要梦想，孔夫子曰：“苛政猛于虎也！”

握紧阳光 · 发表于 2021-12-16 15:25

Sky23 发表于 2021-12-16 14:15
哪有这么好的事。15%的 Körperschaftsteuer 只是法人（如 GmbH）的收入税，还有带杠杆的 Gewerbesteuer ...

多谢，那还要仔细学习，果然没有这么便宜的事情。

polo · 发表于 2021-12-16 16:23

其他不知道但是利率可能不会比私人问银行低。我之前买房也是通过房产公司的。他们问银行贷款是利率是8%。他们问私人借贷利息给5%。私人资金存银行的利息但的当时只有1%。

眉毛卷卷的 · 发表于 2021-12-17 23:43

所以楼主现在进展得如何了。

D.Rich · 发表于 2021-12-18 16:01

本帖最后由 D.Rich 于 2021-12-18 15:03 编辑

UG当然可以了
贷款的时候你肯定得用自己的个人信誉做担保的，你的公司最开始时候的信誉是0. 公司贷款利率当然不如个人了，因为银行没办法对公司本身进行无限追责，事实上银行风控都有对公司杠杆率的更严格要求。
你要是想保持公司15%+soli的低赋税的优势，就不能有operative Geschäft，这里面当然包括给别的人管理房子。那个工作你必须单独再成立一个公司。我看有人说分红出来的时候要交税，是的，这样整体税率又是大概40%了。但是你可以把钱借给公司，然后一部分盈利以还利息的方式分红出来，这样利息对公司来说是支出，所以整体税率（你+公司) 降低为25%+soli

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