买Haus投资可行吗？
本帖最后由 若叶花风吹雪 于 2019-3-30 14:08 编辑闲来无事常关注房市，望和大家一起讨论。
我个人情况，已有自主房，贷款较少，还有几年就还完了。
现在房市涨，所以考虑买投资房。看中自住本市（本市为百万人口大都市附近卫星城，4万人口，到大城市火车20分钟）的新建4房双拼110平，离本市火车站开车5分钟，里高速入口开车5分钟。
价格估计加上装修Notar税，预计38万。
冷租预计能收1400。因为我自己就在本市生活，所以看看邻居什么也是有数。
打算基本靠贷款，不知道有没有什么投资必要，因为大家投资房都是买二手公寓居多。。。haus自住多。
可行！
我从2005年开始就零首付买了大量haeuser出租, 房客帮我交房贷，出租还让我拿回了不少所得税，十多年房价几乎翻三倍......
经常听人说错过天朝10年黄金期，实际德国也不错...... 为了防止中国的崛起，美、欧及其同盟将会找借口在不远的将来对中国发动侵略战争。到时候房价会大幅度地下跌， 当地租Haus 的家庭需求如何?若可以那就可行。 拿这些数据输入租房网 租这种房子的一般是年轻家庭有孩子的。一般人家看的是周边环境，幼儿园和学校。你看看这些否不符合。其实我觉得新haus出租不大好租。因为一般是有孩子但又没多少钱的家庭租的，或者是作为过渡房子租的。这样的一般倾向便宜的老房子。想多收租金还是投资高档wohnung比较好。 maidongxidemao 发表于 2019-3-30 18:21
租这种房子的一般是年轻家庭有孩子的。一般人家看的是周边环境，幼儿园和学校。你看看这些否不符合。其实我 ...
谢谢，已经实地考察过。虽然房子不错，结果不错，但周围房子和邻居很糟糕，放弃。
打算投资新公寓 ，谢谢你的建议 Haus 买的是地皮，380这个价位偏低了，地点不好正常。你可以上网上去搜那一带地区的平均地价。这个算的是该地区平均地皮销售价格，还是有一定参考价值的。其实你出租的话不要买新Haus,贬值很快。最好买二手地点好的，一定要买massiv bauweise 的，否则等你要出手的时候就只剩地皮了。稍微装修下就租。要么就是投资新公寓。 maidongxidemao 发表于 2019-3-31 20:21
Haus 买的是地皮，380这个价位偏低了，地点不好正常。你可以上网上去搜那一带地区的平均地价。这个算的是该 ...
我现在看了一个本卫星城市中心最好位置河边豪华三房公寓，加车位34万了……出租估计也就1100冷吧…不知道有没有必要购入 若叶花风吹雪 发表于 2019-4-1 07:08
我现在看了一个本卫星城市中心最好位置河边豪华三房公寓，加车位34万了……出租估计也就1100冷吧…不知道 ...
买小点，大的不好租。你得想想你想租给什么样的人。什么样的人愿意出得起这笔钱。老实说现在房市这么火利息那么低，又不是只有中国人知道投资，德国人能代出款的也都买了，人家干嘛要帮你还贷。租房的多数都是作为过渡的，那没人租大房子。买不起的人不租豪宅。个人看法。话说你们那地价不高啊。我们看的地方要是这么好的地点公寓不会低于50万的。
其实我觉得现在不是投资的好时机。不过就跟股票一样，个人有个人的看法。很难讲对错。 现在租售比都不高的，新房租售比更差，即使贷款利息很低的情况下，指望最终盈利还得看房子本身升值潜力，如果你觉得升值潜力高，租金加偶尔的断供对你没有影响，无论Haus还是公寓，都可以考虑。 另外地点真的很重要，不能光看距离，方向也很重要。比如我们在看的房子，同样是某大城市35 公里的圈，向南就非常贵，向北就至少便宜一半。实际上北部人口一点也不少，但是因为北部属于工业区和移民多人口复杂的区，地价就便宜了很多。其实德国人买房很讲究地点的。你如果以后考虑出售，地点和房子状况哪个都不能差。否则真的卖不掉。或者难以卖出你想要的价格。我们房子看了大半年了。哪些房子要抢哪些房子没人要也基本有概念了。我老公挑挑拣拣，说房子是大事，宁缺毋滥。他好多同事都是找了好多年的。基本上都是看地点。比如幼儿园多远，附近是否有Gymnasium,周围多远内不能有高楼。环境要好，不能有durchgangVerkehr 等等。房子差地点好可以kernsanieren 或者推了重建。德国人眼里绝对有富人区或者好区的说法。我们曾经看好一个房子，位置非常好，离公司稍远，价格稍贵，但即使这样我们都考虑买，可惜人家后来不卖了，也是因为地点太好，不舍得卖。所以一定得看平均地价，因为你以后出租或者出售，该地区的平均地价是重要参考参数。 Haus地方和环境不好，买了很容易咂手里，因为租不出好价格，你更卖不了好价格。。
如果能投资公寓，还是稳妥，租卖进退两宜 主要看地点吧，朋友回国，网上发了五天就取消了，因为想来看房子的太多太多了，最后租给了夫妻都是高薪的带一个孩子的家庭。
房子是三年的房子。 maidongxidemao 发表于 2019-4-1 08:25
买小点，大的不好租。你得想想你想租给什么样的人。什么样的人愿意出得起这笔钱。老实说现在房市这么火利 ...
你说的非常有道理，有点首付的德国人都自己赶紧买了，实在凑不出的会租几年过渡。现在价格过高，确实已经不是最好时机。
哎1100冷租估计都预计过高，保守点估计900欧吧，除去税什么的估计就700了，tilgung还得交个1000吧，如果不是十年后暴涨，感觉意义真的没有很大………
就感觉除了自住现在买房子真的没啥很大意思 maidongxidemao 发表于 2019-4-1 09:19
另外地点真的很重要，不能光看距离，方向也很重要。比如我们在看的房子，同样是某大城市35 公里的圈，向南 ...
我们这边这个小城其实更适合家庭，绿化环境好，附近还有大河，小学中学医院都有好几个。所以租haus比租wohung走俏。
140平的haus新的可租到1400冷，但是公寓80平就900-1100吧，并且公寓买下还贵很多。
几年前买自住的时候才该多买几套啊，哎
wangdafa80 发表于 2019-4-1 15:08
主要看地点吧，朋友回国，网上发了五天就取消了，因为想来看房子的太多太多了，最后租给了夫妻都是高薪的带 ...
是haus吗？如果haus这么好租 应该是地理位置非常非常好。
高薪还租房应该也只是过度一段时间…自己买了就搬走… 若叶花风吹雪 发表于 2019-4-1 19:00
我们这边这个小城其实更适合家庭，绿化环境好，附近还有大河，小学中学医院都有好几个。所以租haus比租wo ...
但是Haus 后期投入多，如果买入价低，后期转手也低。Haus 买了就是贬值。你看看二手房市场，如果没有kernsaniert的Haus 都比新房便宜。所以说haus是奢侈品。你看的便宜的肯定地小，以后卖也卖不出价。很多70年代的Haus 我们这的价格基本可以买了推了重建，就剩个底皮价格了。 maidongxidemao 发表于 2019-4-2 07:35
但是Haus 后期投入多，如果买入价低，后期转手也低。Haus 买了就是贬值。你看看二手房市场，如果没有kern ...
你咋得出的买haus就是贬值的结论呢，你真的买房了吗？或者真的有调查比较过吗？
按你说的就地皮钱了，地皮能卖40万吗？ wangdafa80 发表于 2019-4-2 07:50
你咋得出的买haus就是贬值的结论呢，你真的买房了吗？或者真的有调查比较过吗？
按你说的就地皮钱了， ...
没买，想买，在看。看了不少了。地皮能卖40万的有，我还遇到卖80万的呢。我们那有个新区，600多一平，有块700多平的就标价40多万，这还是政府的卖价，私人的更贵。事实上40多万的房子算贵了，很多是在30到40万之间的。同样的地点如果是盖新房，现在加上地皮和乱七八糟的，没有70万下不来。这边除了一些地点非常好的，大部分是低于这个价的。你别不服气，现在很多6，70年代的房子处于换代期，父母去世，子女不在该地区居住，就要卖房子。本来当年买的也便宜，老房子直接住不合适，一装修就是一笔钱，推到建又很贵，所以很鸡肋。我们也看了很多Zwangsversteigerung 的房子，上面都有价格评估，其中地皮永远按照当地地价评估，而房子一般看你当年的建造质量，也就是80年左右寿命，如果期间没有任何装修，那就是每年折旧，年景长的房子折没了不就剩地皮钱了嘛。我们当初看好的一个房子就是这样的，地点超级好，计算价格只有30万出头，一般强制拍卖70%就可以拿下，但我们都打算往35万拍的，可惜最后一刻被取消了，当时保证金都开出来了。所以我想至少我对我们这片的房市还是有一定了解的。 德国人买二手房都带着建筑师看房的。人家看的很仔细，好房子很多没登广告就卖掉了。几个月在网上的都是有问题的房子。别觉得人傻，其实外国人不了解德国房市和价格结构的。我们现在看房子都看地点好不好，Google 可以看出很多了。同时网上有地价参考，好的中介定价是根据那个的。地点好我们才去看房。看到自己觉得有戏的才找建筑师看。可惜现在一直没遇需要约建筑师的房子。当然我们还是想买地。那个600欧一平的新区规划的太密了，没看上，不想买。看的地房子太多了，好多现在看价格就知道大概毛病了。 本帖最后由 mierbach 于 2019-4-2 11:50 编辑
很多本地人的思路也未必正确的，就像老上海人宁要浦西一张床不要浦东一间房。本地人有时候对地段概念固化，对买房反而不利。
不管德国还是国内大城市，都有大量的本地人买房，东看不满意西看觉得不值，结果好几年下来一次次踏空，反而外地（国）人过来管他三七二十一先买了再说，结局反而更好。
如果肯定是出租的话， 从租金上来讲， 45平一居，60平左右2居，80平左右三居最容易租出去， 单位面积租金最高。
好比说， 租客一人， 很容易出600欧， 2人1200欧， 但是3个人就很少出到1800欧的。
如果考虑房子涨价， 也许另外情况。 jingnan 发表于 2019-4-2 13:41
如果肯定是出租的话， 从租金上来讲， 45平一居，60平左右2居，80平左右三居最容易租出去， 单位面积租金最 ...
挺有道理的，三房估计年亲夫妻带个小孩会考虑，但是有个小孩开销更大 ，1800肯定不行，即使住也是过度…
估计还是买2房租给年轻夫妻比较好 没有很多负担 若叶花风吹雪 发表于 2019-4-3 15:03
挺有道理的，三房估计年亲夫妻带个小孩会考虑，但是有个小孩开销更大 ，1800肯定不行，即使住也是过度…
...
其实主要还是看地点i.e.先是城市，然后是微环境。
Haus 和Wohnung的针对客户群体不同，不好直接简单比较。有小孩的家庭Haus就是首选，甚至是刚需。至于租房的家庭是不是过渡，完全取决于市场的供给量，比如在慕村，每月花2.5k 到3k租Haus的大有人在，甚至是被疯抢，这个价格区间也仅仅是入门刚需级别而已，远谈不上奢侈。对于这些有家庭租房的人，一般租下来，比单身的更不愿意搬家，户主收租也稳定。
至于这些租房人为啥不买房，原因很多，一个原因是慕村现在有地的话开发商主要都建公寓密度高利润更高，建Haus就成稀缺之物，而且是卖一个少一个，有Haus的也看中这个市场，除非特殊原因非卖不可，否则都是握在手里等着升值，扔到市场上的基本都是高价，反而对于租房者来说租房更便宜。 great 发表于 2019-4-3 15:22
其实主要还是看地点i.e.先是城市，然后是微环境。
Haus 和Wohnung的针对客户群体不同，不好直接简单比较 ...
主要还是钱的问题。慕尼黑有两个认识的人花了1个多Million 在市郊买个联排。那边工资又不是比别的地方高多少倍，就算贷款也不是谁都能贷下来的。有个同事就说，要是她晚半年买，就真的贷不出款了。所以很多人也只能租房子。租的haus一般地点会好一点。 maidongxidemao 发表于 2019-4-3 17:49
主要还是钱的问题。慕尼黑有两个认识的人花了1个多Million 在市郊买个联排。那边工资又不是比别的地方高 ...
1M在慕村买Haus是起步，地理位置啥的就不要纠结了，稍微介意一点地点和房子状态的话1.3M起，在介意朝向，土地面积的话上不封顶。只不过同面积公寓也便宜不多少，如果地点一样的话。 great 发表于 2019-4-3 18:23
1M在慕村买Haus是起步，地理位置啥的就不要纠结了，稍微介意一点地点和房子状态的话1.3M起，在介意朝向， ...
是的，所以很多对面积地点有要求的人，又没有那么多钱那就只能租房子了。所以慕尼黑这种地方的生活质量真的很难说。 maidongxidemao 发表于 2019-4-3 18:32
是的，所以很多对面积地点有要求的人，又没有那么多钱那就只能租房子了。所以慕尼黑这种地方的生活质量真 ...
慕尼黑确实太疯狂，超级喜欢慕尼黑 ，可惜房价太高，认识双职工高薪夫妻也还是买不起，除非父母能给个30万首付吧。有了小孩的家庭也不会为了房委屈去买个老破小的公寓。 great 发表于 2019-4-3 15:22
其实主要还是看地点i.e.先是城市，然后是微环境。
Haus 和Wohnung的针对客户群体不同，不好直接简单比较 ...
现在看的公寓都是公寓本身卖价26-28万，60平左右两房，冷租能收个700-800……加上自己费心费力装修管理，感觉都不值投资
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