limit 发表于 2015-8-30 02:46
所以到处都是房奴呀，嘻嘻，买房初期生活质量肯定会受影响的啦
德国买房就是很保守的长线投资，不会像国 ...
说到这个，前一段时间在柏林就有一个同事，第二代土人，老婆也是，两人都是我们公司的同一部门的，男的是这个部门的小头儿。刚买了房，小孩刚满月，他俩所在的部门就给砍了，女的elternzeit估计也会不来了，男的现在拿着一年的工作合同，就是一个很闲很鸡肋的职位，到今年年底。想转到其他部门但是都不要。很郁闷
其他不说，就这种大的变动，买了房又有了小孩，这下压力大了去了，要不他也根本不会拿这个一年的工作合同，工资少了很都，而且他只能在柏林，那个点相对比较排外，转到其他部门还不行。唉～
江南织造 发表于 2015-8-29 16:39
房产是私人唯一能用杠杆原理做的投资，很多人用0首付买投资房，2w左右本金用来交nebenkosten，投资房要尽 ...
德国最难做的投资就是买房产了.
收益没有你想象的那么大.除非自住.
房子的维修费用本身也很大.
普通工作的人,怎么可能手里有那么多钱多投资买几套房啊, 银行怎么可能给贷那么多款?
幽雨听弦 发表于 2015-8-31 09:34
说到这个，前一段时间在柏林就有一个同事，第二代土人，老婆也是，两人都是我们公司的同一部门的，男的是 ...
你这同事如果不能很快找到其他合适的工作, 估计,过不了几个月, 就得必须把房子出售了.
但是贷款利息要一下子还清给银行的.
买房子,压力其实很大的.
反正不想买房，没有存下钱有什么关系。楼主觉得自己失败，除了没房子，还有其他原因么？
幽雨听弦 发表于 2015-8-31 08:34
说到这个，前一段时间在柏林就有一个同事，第二代土人，老婆也是，两人都是我们公司的同一部门的，男的是 ...
据我所知能拿到银行的贷款都需要无限期工作合同，如果是家庭经济支柱，还会要求买个Lebensversicherung，万一有个三长两短，还是可以接着供房的，不过像这种部门直接被砍掉的，不知啥情况了，那确实郁闷死了{:5_314:}
blumenvase 发表于 2015-8-31 14:25
德国最难做的投资就是买房产了.
收益没有你想象的那么大.除非自住.
房子的维修费用本身也很大.
我不知道你自己跟银行谈过没有
我们自己有自住房，同时跟银行业谈了出租房的贷款，按8万本金算，差不多能贷80万的样子。出租房的贷款其实比自住房更容易些。我现在部门的同事，平均年龄差不多45，绝大多数人都是一套自住房+ 1到2套出租房。维修费没你想得那么多，wohnung有rücklagen，而且房子要大修必须所有业主都同意的
在德国房产收益差不多5-6%左右，跟国内没法比，但是比放银行强，同时能抗通膨。所以德国管房产叫kapitalanlage，不叫炒房。前面我说了，如果你有其他更好的投资手段，比如股票类能达到10%以上的收益，那没必要投房产。
江南织造 发表于 2015-8-31 18:54
我不知道你自己跟银行谈过没有
我们自己有自住房，同时跟银行业谈了出租房的贷款，按8万本金算，差不 ...
银行算80万实际上算的是你还利息的能力，至于最后能不能把房子本金买下来银行不管，银行希望你一辈子还利息啊还利息，我觉得把简单的算也不要搞那种租售比这么复杂的东西，只要冷租比利息高，但这个利息得算平均的，而不是现在这种最低值，那到时大不了把房子抵押给银行
还有个前提是你们两口子工资高啊，有余钱啊，也就是你们贷个40万，生活水平不变，单人工作的贷个40万就吃紧，还怎么赚钱，不要忘记生活的Fixkosten都差不多，只有减去Fixkosten才能算线性支出收益
本帖最后由 江南织造 于 2015-8-31 20:48 编辑
fusion 发表于 2015-8-31 20:15
银行算80万实际上算的是你还利息的能力，至于最后能不能把房子本金买下来银行不管，银行希望你一辈子还 ...
租售比其实不太精确，因为没有把税务考虑进去。
你实际的netto收益是 (Brutto Kaltemiete - Zins) x 你的家庭税率。 我自己做了个excel 表，可以按利息，本金，月供，房价算出个临界值，如果房租收入高于这个临界值，房子可以sich selbst finanzieren，不需要动用你的fixkosten. 而且房子Abschreibung退税还是挺大一部分，算下来每年毛的rendite能有10%+，算上维修和hausgeld的话能少点。
有个学数学的德国人写了blog，介绍怎么计算出租房的收益，我觉得还挺有用的
http://www.bodenseepeter.de/2012/04/08/rendite-mit-immobilien/
其实在房子这一块，难的是找到合适的房子，像样点的都抢不到
江南织造 发表于 2015-8-31 19:45
租售比其实不太精确，因为没有把税务考虑进去。
你实际的netto收益是 (Brutto Kaltemiete - Zins) x ...
这哥们有这个思路并着手成表，挺强，但是那个表格卖39欧也太低估别人的智商了吧，做个App卖个几欧差不多了
葱白小小 发表于 2015-8-30 10:34
虽然这些都对
但是如果结合大局势的变化
这些都是小事儿
也求mm短信，因为我很信这些{:5_336:}{:5_335:}